物业管理人员基础知识考核.docVIP

物业管理人员基础知识考核（二） -----①、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ②、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释( )。 A．属于城镇公共道路和绿地的部分 B．物业服务经营用房 C．公寓大堂 D．公共场地上的停车位 ①、第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： ????（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 2、北林公司是某小区业主选聘的物业服务企业。关于业主与北林公司的权利义务，下列哪一选项是正确的？ ????A．北林公司公开作出的服务承诺及制定的服务细则，不是物业服务合同的组成部分 ????B．业主甲将房屋租给他人使用，约定由承租人交纳物业费，北林公司有权请求业主甲对该物业费的交纳承担连带责任 ????C．业主乙拖欠半年物业服务费，北林公司要求业主委员会支付欠款，业主委员会无权拒绝 ????D．业主丙出国进修两年返家，北林公司要求其补交两年的物业管理费，丙有权以两年未接受物业服务为由予以拒绝 知识点：物业服务纠纷（见《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》） 　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。 某住宅小区已销售并交付住宅300套，其中业主张某拥有住宅3套，其余业主一人一套，已销售但未交付住宅60套，未销售80套，该小区全体业主决定重大事项时，应当认定的业主总人数是（）人。A、299B、359C、360D、420下列业主的行为中,属于未履行对共有部分承担义务的是()。A、以不使用共用电梯为由，拒绝承担相关维修费用B、违反规定，擅自改装室内燃气管道和灶具C、未事先告知物业服务企业而进行室内装修D、未按规定办理备案手续出租房屋，收取租金 业主以物业服务企业违规收费为由提起诉讼的，人民法院不予支持的情形是（）A、物业服务企业未经合同约定扩大收费范围的B、物业服务企业拒绝退还已收取的违规费用的C、业主已申明无需接受相关物业服务，物业服务企业继续收取费用的D、物业服务企业在合同终止后，拒绝退出、移交，并继续收取后续费用的 第六条　经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 A、B、C、D、第七条　业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。欣欣花园小区前期物业管理合同到期后，新成立业主大会选聘天祥物业管理公司代替原开发商下属的物业管理公司，并与其签订《物业服务合同》。小区共有850户，其中有23户（他们拥有面积占有全建筑面积的10%），他们以未出席业主大会，未投票选择天祥物业，未与天祥签订合同，新公司服务水平不及原物业公司为由，一直拒缴物业服务费。试分析这些业主理由是否成立，并做出解释1、这些业主理由不成立。　　2、据《》的相关规定，业主大会作出业主大会议事规、选聘、解聘物业管理企业，必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而反对的业主只有23户，建筑面积只占有10%，所以这些业主反对不足以推翻业主大会作出的选聘天祥公司的决定。　　最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释