物业管理工作中应强化政府的协调功能.docVIP

“城市交流”栏目宗旨:如何在国家宏观调控下因地制宜推进本地区物业管理工作?本栏目提供各地政府主管部门、官员个人的交流与沟通,让我们共同努力,实现社区善治、社会和谐! 　　 　　一、物业管理机构设置问题 　　 　　(一)“三多”问题折射出机构设置的不科学 　　第一多,是指物业服务内容涵盖多,一般包括维修、保安(或公共秩序维护)、保洁、绿化、消防、停车、装饰装修、二次供水、各种设施设备的养护等。 　　第二多,是指物业管理区域内“非物业服务类问题”引发的矛盾纠纷多。“非物业服务类问题”主要是指开发遗留问题(此问题引发的矛盾纠纷占全都纠纷的五成左右)、业主大会及业委会运作问题、私搭乱建问题、水电气暖供应问题等。 　　第三多,是指物业管理涉及到的政府相关部门多,一个物业管理区域内的事情可能涉及到包括建设、发改、公安、国土、规划、市政、民政、司法、卫生、环保、工商、公安交通、公安消防、城管执法等部门和各区(县)政府。物业管理还涉及很多相关公用企事业单位。 　　物业服务行业在我国尚属新兴行业,物业管理活动中存在各种矛盾纠纷,健康和谐的物业管理似乎很遥远。“怎么办?”这或许是很多物业管理同仁们在内心深处呐喊了很长时间的问题。但是,当我们开始思考问题的时候,我们已经距离答案很近了。在物业管理过程中,政府无疑扮演着一个重要的角色。从政府管理的角度,应如何思考这一问题呢?本文将结合北京物业管理的实践,就其中的几个点进行分析评述。 　　物业管理行政主管部门的主要职责应当是监管物业公司,使其为业主提供优质物业服务。如此众多的物业服务本身,即“第一多”已致使监管难度很大。非但如此,物业公司及物业管理行政主管部门主要面临和要解决的,还是“第二多”的内容,即大部分并非真正意义上的物业管理矛盾纠纷。恰恰在发生这些问题后,业主、媒体等习惯性认为属于物业管理问题,应由物业公司或主管部门解决。但是,由于目前部门间协调耗费时间长,缺乏整合力,效果不明显,不能以高效率服务于业主。 　　 　　(二)一局统筹抑或物业管理纳入社区建设 　　在管理体制上,应改变现有各部门分散管理的局面。有两个解决办法。一是设立一个更高一级的强有力的物业管理协调机构,对物业管理区域内的除司法、国家安全之外的有关业主的各类问题统筹处理。二是真正全面实现物业管理纳入社区建设。这两条途径旨在整合公共资源,齐抓共管,快速反应,形成合力,为业主提供一条龙或一站式服务,让业主享受到优质高效的公共服务。 　　 　　(三)物业管理纳入社区建设典型案例 　　1　海淀区世纪城西区创建“四方机制”共建和谐社区 　　海淀区世纪城西区探索了一条由社区党支部、居委会、业委会、物业公司共同参与,共建和谐社区的管理思路,有力推动了物业管理纳入社区建设工作。他们的经验大致包括以下几个方面:一是抓开局,争取主动。做好选举业委会成员的工作,由社区党支部、居委会牵头,严把用人关。二是抓重点,解决难题。就物业费收取标准等问题,四方协商,共同探讨,让业主和物业公司都满意。三是抓服务,树立形象。物业公司以“以情服务,用心办事”为宗旨,一方面狠抓内部管理,另一方面积极配合社区党支部、居委会、业委会,为社区活动提供支持。四是抓活动,提高社区凝聚力。 　　“四方机制”的成功与制度建设是离不开的。世纪城西区建立了业委会工作机制,包括业主意见收集、反馈制度,业委会值班制度,定期议事制度等;建立业主代表大会制度,听取业主代表对小区管理、服务工作的意见和建议:建立四方联席会议制度,每季度组织召开一次社区建设情况会议,每半年召开一次工作总结会议,遇有重大问题适时召开联席会议。 　　2　朝阳区物业管理纳入社区建设工作情况 　　区房管局、区社区建设办公室、区农村工作委员会于2008年10月16日联合发布了《关于做好房屋行政管理工作有关事项的联合通知》(朝房发[2008]120号)。 　　该文件在住宅物业服务企业招投标备案,业委会组建、换届、改选,业主大会决定选聘、续聘、更换物业服务企业,物业服务企业资质升级等主要物业管理事项上,都明确规定了应事先征求街道办事处意见,强化属地管理职能,明确物业管理主管机关政策指导职能,加强房屋管理工作的协调和配合,理顺了条块关系,在物业管理纳入社区建设道路上迈出了重要的一步。 　　 　　二、纠纷解决与仲裁制度建设问题 　　 　　(一)纠纷解决的“三驾马车” 　　当前,物业管理矛盾纠纷数量多、类型多。为解决这些矛盾纠纷,2007年,北京市司法局、北京市建委联合制定了《关于加强人民调解化解物业管理纠纷的指导意见》,明确建立市、区(县)、街(乡)、社区四级物业管理纠纷指导和调解组织体系,建立了物业管理纠纷人民调解机制,化解了一部分物业管理矛盾纠纷。更多更复杂的物业管理矛盾纠纷还是由行政