物权法对房屋登记的重新定位.docVIP

物权法对房屋登记的重新定位 ——论异议登记的价值 随着2007年10月1日物权法的出台，物权公示公信原则的确立，使得传统的物权变动在只能依照真权利人意思取得之外，依凭自己的“善意”即可取得物权。为了确保交易安全，法律确立了“善意第三人”优位原则。在实践中，占有人与登记名义人并非一定为事实上的真权利人，善意第三人的优位保护使得真权利人如坐针毡。为了妨碍甚至击溃善意第三人优位，真权利人唯一的办法便是不让第三人有“善意”的可能性，即他所判断物权基础的方式并非纯粹的占有或登记。唯有如此，才能阻断第三人有理由从这些法律认定的公示方式推定物权。不动产异议登记正是这样的制度。通过在不动产登记簿上设定异议，从而阻却第三人为“善意”的可能性。《物权法》第19条2款对如此重要的一个制度却语焉不详，甚至有点错位。其更正登记前置程序表明，异议登记并不是一个独立的制度，它只能作为更正登记的一个辅助性功能而存在。若如此，利害关系人需要提供足够的材料以证明原登记确有错误，而这需要花费很多的时间，很有可能在这段时间里不动产已让善意第三人取得。即使事后提交了确实的材料，也无法挽回自己的财产。 异议登记在本质上是对更正登记请求权的一种保全措施，其在功能上与诉讼法中的财产保全制度具有同质性。从立法和实施细则办法中，体现出的通论是异议登记不能独立，只能依附于更正登记才能存在。笔者认为，这无论在理论上还是在实践中都难以自立。 首先，在理论上，异议登记应当独立。在更正登记中，其所指在于变更登记名义人而为事实上权利人。目的在于变动物权，达到事实上的物权与法律上的物权一致。倘若准许异议登记可以单独存在，真权利人可以通过异议登记的方式予以排除交易安全问题，从而有利于实现事实上与法律上物权的一致性。从维护真权利人权利自由角度而言，异议登记可以独立存在，其独立性在于否定第三人为善意的前提，从而可以对抗第三人。 其次，从实践上看，异议登记也应当独立存在。在如今的法律情势下，要想申请异议登记，须先进行更正登记申请。根据《房屋登记办法》第74条规定，利害关系人欲申请更正登记，必须提交登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料以及权利人同意更正的证明材料。在这些基础上，房屋登记机构确认登记确有错误的，才进行更正登记。显然，要想真正一劳永逸解决登记错误，更正登记需要确凿的材料和房屋登记机构确认的时间。就材料而言，《房屋登记办法》第76条申请异议登记的材料，申请更正登记特别需要提交“权利人同意更正的证明材料”。这对申请更正登记的利害关系人而言其难度可想而知。据此，即使从更正登记角度，让异议登记独立存在更能确保真权利人的利益。 笔者认为，无论从理论上还是实践中，异议登记制度都应当独立于更正登记。异议登记应当作为一个独立的顺序，既能彰显权利人对权利的处分自由，也能确保真权利人的利益。 异议登记理应独立存在，然而我们现行的立法体系却是将之依附于更正登记。既然如此，我们就应当从独立存在的视角重新审视异议登记中存在的诸问题。笔者拟分三个方面对此进行论述。 第一，根据《物权法》第19条与《房屋登记办法》第76条的规定，有权利申请异议登记的只能是利害关系人。从物权法“不动产登记簿的权利人不同意更正的 ，利害关系人可以申请异议登记”的表述可以看出，利害关系人只能是登记名义人以为的人。这实际上成了学界和实务界的通论。这在更正登记前置程序下是可以理解的，但若以异议登记独立视之，利害关系人应当包含登记名义人。从实践过程来看，只有涵盖登记名义人才能真正确保真权利人的利益。 第二，利害关系人在申请了异议登记后或在登记的权利人处分权利中进行了异议登记的，其处分效力如何？物权法并没有就此进行规定。《房屋登记办法》第78条规定：异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。亦即，办法的规定使得异议登记可以限制处分权从而为更正登记让道。笔者以为，若以异议登记独立视之，则异议登记不应当限制处分。 第三，反复异议登记问题，《物权法》第19条规定，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。至于15日期间已过而异议登记失效后利害关系人能否再次提起异议登记，物权法未置可否。房屋登记办法亦未加以规定。唯一有规定的只是《土地登记办法》第61条。该条规定，异议登记失效后，原申请人就同一事项再次申请异议登记的，国土资源行政主管部门不予受理。可见，反复申请异议登记不被准许。就其根源，仍然在于以异议登记作为更正登记的辅助性条件。 从物权法规定的异议登记可以看出，异议登记并没有作为一项独立的制度而存在，它必须依附于更正登记。以更正登记辅助者的面貌出现，物权法隐藏了其严苛对待可能的真权利人的真实意图。一视同仁对待登记名义人、异议登记申请人以及第三人，需要我们将异议登记独立出来，从