买卖基础知识学习手册修.doc

2013 北京中原房地产经纪有限公司 买卖知识经纪人学习手册 -------------北京中原三级市场部训练学院北区事业部训练分院 买卖业务知识 【课程目录】 第一部分 房屋买卖相关知识 （政策信息截止到2013年3月10日） 一、售房的相关知识 二、购房的相关知识 三、买卖签约环节 四、评估相关知识 五、网签相关知识 六、税费相关知识 七、过户相关知识 八、房屋公证 九、房屋继承与赠与 十、买卖业务风险防范 第二部分：房地产基础知识 一、房地产常用法律法规术语 二、房地产建筑相关知识 三、房地产经纪概述 四、房地产经纪人和房地产经纪人协理 五、物业管理相关知识 1 / 43 第一部分 房屋买卖相关知识 （政策信息截止到2013年3月10日） 一、 1.1、 售房的相关知识 售房人身份 ? 房屋共有权人：共有房屋一般分为：“按份共有”和“共同共有”两种。所谓“按份共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务；“共同共有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。 ? 继承人：继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人和遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。 ? ? 法定继承是指按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。 继承顺序：第一顺序：配偶、子女、父母； 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 ? 遗嘱继承是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求，确定被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。 ? 委托人：委托人是指委托他人为自己办理事务的人。受托人 (被委托人)是指接受委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。 ? 监护人：监护人，是对无民事行为能力和限制民事行为能力的人（如未成年人或精神病人）的人身、财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。监护人必须具有完全行为能力，并依法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况： ? ? 监护人的近亲属，包括父母、成年子女、配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女； 关系密切的其他亲属和朋友。这些人虽然与近亲属不同，没有必须担任监护人的法律上的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可以担任监护人； ? 如果没有上述监护人，则由社会和国家负责，由所在单位或者居委会、村委会或者民政部门担任监护人。 1.2房屋的产权性质 1.2.1如何判断房屋性质？ 从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理等等。 ? 商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。 ? 已购公房（房改房）：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或标准价购买的由单位建设的安居工程和集资合作建设的住房。 ? 央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优惠价购买的原产权属于中央 2 / 43 3 / 43 1.3、识别房产证和身份证真伪 1.3.1识别房产证真伪 几种常见的辨别真假的方式： 1）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。 2）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。 3）看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字quot;房屋所有权证quot;6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。 4）看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的quot;＊＊市房产管理局quot;行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。 5）看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。 6）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。 7）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。 8）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；