住房问题 演示文稿Done.ppt

住房问题 面临不断诟病的中国房地产 现状和维持现状将导致的问题 发达国家的经验 解决之道 住房痛苦指数:衡量房价超过居民合理 购房负担程度的一种测算指标。 国内外各大城市住房痛苦指数 2006年北京市住房痛苦指数=5.00 2005年深圳市住房痛苦指数=4.46 2005年厦门市住房痛苦指数=5.26 2005年西安市住房痛苦指数=3.12 2005年巴黎住房痛苦指数=2.47 2005年南锡住房痛苦指数=1.00 2005年东京住房痛苦指数=1.00 Top Three 住宅 A Real House, Not An Apartment 2.现状和维持现状将导致的问题 房地产过度投资 银行贷款风险增加 垃圾围城和排污系统严重不足的局面 制造业和高新产业得不到发展 房地产过度投资 会导致国内国际钢材价格上涨，中国将在铁矿石谈判中处于更加弱势的地位，建筑成本将一再被境外铁矿石企业抬高 国际热钱大量流入，隐藏二次亚洲金融危机可能 社会恐慌和不安全感增加，造成社会不稳定 银行贷款风险增加 由于不断攀高的房价，必然导致按揭数量和比例的增加，商业银行将面对比重更大的不良贷款 民营企业制造业贷款困难 孳生高利贷、典当行等暴利产业 垃圾围城和排污系统严重不足的局面 垃圾围城（严重如：北京市）。据统计，截至2010年中国97％的城市垃圾无法处理，只能堆放或填埋，由垃圾填埋场形成的环状带已经成为各大城市的“新外环” 由于过度开发地面建筑项目，地下基础建设设施目前很难跟上，生活污水和强降雨水很难从已经老旧的排污系统中被代谢 制造业和高新产业得不到发展 地方政府财税过度依赖于房地产行业，忽视了对制造业和高新产业的扶持 许多原本从事制造业的公司企业纷纷涌入房地产市场，例如像格力、李宁、海尔等家喻户晓的各自行业巨头们也开始着重于“副业” 3.国外经验 楼市崩盘，上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是最深的一次房地产危机，至今仍无完全恢复的迹象。 政策失误：第一，利率太低，资金泛滥，引导失误监管失控。第二，盲目扩大信贷，滥用杠杆作用。第三，投资投机成风，股市楼市连动，管理监督形同虚设。 影响：泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创，1994年合同金额不足高峰期的三分之一，国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。 高野山の金剛峯寺, 和歌山県高野町 Osaka Castle （大阪城堡） 4.解决之道 改变必须买房的观念 健全房产租赁市场 增加廉价房建设投入资金和土地 通过增加中小城市建设促进城市化 放宽居民自建房的资格 谨慎宏观调控，采取紧缩货币政策 * * * LOGO “ Add your company slogan ”  1.面临不断诟病的中国房地产 房价 4.5倍 幸福指数 痛苦指数 小于 大于 4.46 深圳 5.26 厦门 5.00 北京 住宅 美 中 租售比，房屋租售比是指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值。 国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。以武汉市内环为例，2011年均价9,000元/平方米（参考媒体保守估计），每平方米租金约为23元/平方米，得到武汉市内环租售比为1：391.3，作为主流投资来看似乎有点言过其实了；再如上海、北京等国际大都市，根据有哪些信誉好的足球投注网站结果，位于1: 450-1：650了（p.s：真担心，如果气候变暖真如那些专家所说那么严重，京津唐、长三角、珠三角的房子地基不都泡水了吗？！70年的产权拥有期用得到吗？！早点转战中部吧！！）。 房价收入比，是指居民购房总价与家庭年全部收入的比值。具体公式为：(套均面积×均价)÷（家庭年收入）。 以北京为例：2009年，一套4环以内普通两居室新房80平米，按疯狂涨价后单价2万5千元计算，平均200万左右；若以工作五年的中产阶级家庭为单位买房，假设夫妇月工资为2000元，则家庭月收入达到4000元，年收入为4.8万元。这样房价收入比则为40，与美国的10倍相当。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出