北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”.doc

北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产” 时间：2011年10月26日（晚） 地点：北京大学光华管理学院 主持人：光华管理学院校友事务中心主任 吕峰博士 主持人：北京大学光华管理学院校友系列论坛——“变局下的房地产”开始！ 今天的活动主要有两个部分：一个部分是由我们在房地产领域里有一些业绩和思想的校友，由他们分享一下他们对房地产在今天这个格局下的情况跟大家做些交流；第二部分我们会请我们的校友跟在座的同学做些互动，就你们关心的问题和他们演讲中出现的问题跟各位嘉宾做些交流。 首先，第一位的演讲嘉宾是光华管理学院的孟晓苏老师，孟晓苏是中国房地产开发集团理事长/光华房地产协会会长，今天孟晓苏老师给我们带来的题目是：《保障房建设对房地产带来的新变化》，大家欢迎！ 孟晓苏：各位老师、各位同学，晚上好！ 光华管理学院组织的校友论坛这次包括了我们房地产协会，刚才吕老师说，不光是光华的同学还包括北大的校友，对于我们校友人人关联的是我们房地产协会，为什么？因为大家都要住房，但是房地产形势的变化又牵扯着每一位。最近房地产最大的变化，就是我们中央确立了建立两个体系，这是我们总大的变局，这将会给房地产带来很多变化，所以我就这个题目跟大家分享一下我的观点。 建立两个体系这件事情引起了党中央高度重视，其实在房改初期1998年，由厉以宁教授指导下的博士论文转化的房改方案其中就包含了保障房体系，去年中央经济工作会议又确立了这建设商品方和保障房两个体系，但本来是两手硬，但我们一手硬一软都算不上，因为多年忽略了保障房的建设。 我首先介绍一下建立两个体系的提出，因为这两个体系多年缺失造成的危害，以及现在市场的变化。我讲这么五个题目：房改早要求提供廉租住房、忽视保障房导致诸多误区、中央再明确的构建两个体系、完善双轨制需要政企合力、限购商品房政策已近终局、运营租赁房待解资金难题。 首先谈谈房改早要求提供廉租住房，因为我82年从事房地产业，到现在已经有29年了，当时的廉租房是个“蜗居”的时代，连温总理都说那时候他们家五口人住9平方米。在1997年由当时的温家宝副总理所领导的房改里面，我是这个房改设计方案组的组长，因为在这之前1996年我在厉以宁教授指导下完成的博士论文《中国住房制度房地产业和国际的比较》，后来转化为了房改方案。在这个方案中，我和杨政（音）会长明确提出了要由政府建立保障住房体系，应该说房改以后往商品化方向发展，按照温家宝总理的说法，从房改之前的17平米提高到33平米，80%以上的老百姓都有了房产，人们的住房多数得到了改善。 第二，谈一谈忽视保障房导致的诸多误区。我们提出了保障房，房改方案里有，但却被原房改部门给忽略了。最初说要暂停两年，这个我们是同意的，当时在俞振声的大力领导下推动产权型的经济适用房建设，这样就使得房改有了一个基础价，也解决了当时老百姓的住房困难问题，经济适用房在历史上是一个工具，不管人们对它现在怎么议论，两年后呢？但那时间建设部换了人了，再换了个人智商就不那么高了，就连续变成了十年停建，他们忘记了自己的职责是为老百姓建房，把自己变成了一个开发商管理部，而不像国外那些部门主要承担为老百姓建保障房的责任，弱势群体的意见就越来越大，因为你没有这部分投入嘛。06年我再一次大会上不客气的讲，这样的建设部到底有它好还是没它好呢？第二年真的撤销了，成立了住房和城乡建设部。他们有几个设想，一个是切小户型？把鲍鱼分小，他们就知 道老百姓要吃的是鲍鱼，而不知道老百姓要吃的是笨鸡蛋。造成了07年的呼声，我们只有房地产政策而没有住房政策。 国有房地产企业，包括中房、城建这样的企业也因为没有保障房可建他们就被逼去商品房市场转轨开发商品房，就让一些企业家误以为我是只给富人盖房子，因为国有企业他也要求以盈利为目的，就没有人来建保障房了，这样的多年缺失也为我们的土地制度带来了很大的误区，因为本来我们的土地制度是允许协议出让的，因为没有保障房所以都是商品房，于是国土资源部就发了个文件要取消协议出让，一律改为招标、拍卖，叫招拍挂，这是一个错误的政策。因为全国人大立法明确允许三种方式，拍卖招标或双方协议出让。因为有保障房，所以当时协议出让是存在的，没有保障房就变成了一律取消协议出让了。 第三，谈一谈中央再明确构建两个体系。在构建两个体系方面第一次明确是在房改的时候我们提出的，第二次明确就是在2007年，在保障房实际上停了9年之后，国务院首先认识到了还是要建保障房，并且把它明确为是政府公共服务的一项重要职责，这个认识开始到位了。但是认识到位了却没钱，2007年中央就说要投资49亿，数倒不多，但多少还是个态度，49亿，说地方要投几百亿，结果说了做不到，中央投了地方没投。2008年“两会”上提出中央再增加到68亿，地方也要投，结果中央投了地方还是没投。09年国