天海顺第二策划案1628522883.doc

前 言 本方案为项目的整体推广思路，具体的工作开展以此方案为理论依据，分阶段分内容具体细节安排详见各阶段具体计划与方案，如每月的报广策略详见每月报广推广计划，具体的活动策略详见每月活动计划和方案。 本报告要阐述的内容主要以下三个问题： 我们到底要做什么样的产品？ 我们的产品到底要销售给谁？ 我们的产品如何能销售出去？ 在对项目的周边地块进行详细的考察、对市场上同类产品进行详尽的调查并在所做分析的基础上，形成现在这个方案。 推广方案地实行必须与项目的工程进度紧密结合，工程进度以及准备配合工作的进展将会直接影响本项目的推广节奏，因此在实践推广销售中，本策划案将会随着工程进度以及销售准备工作的完成情况随时做出调整。 目 录 第一部分 市场调研情况分析………………………3 第二部分 项目的区域概况分析……………………….10 第三部分 项目定位篇……………………………20 第四部分 产品定位篇…………………………………26 第五部分 销售策略篇…………………………………33 第六部分 推广策略篇…………………42 第一部分 市场调研情况分析 ——市场上其他项目怎么样？ 一 酒店式公寓的基本特征 基本特征 具体表现 产品特征 “酒店式的服务，公寓式的管理” 星级酒店的服务和物业的统一管理 具有信息时代写字楼的商务服务特点 集住宅、酒店、会所等多种功能于一体 户型和配套 满足使用者个性需求的户型（几十到几百平米不等） 统一精装修，并提供全套的家具和电器 强调个性，不同的户型也有不同的格调 拥有银行、会所、小型超市等附属设施 设计和物业管理 设计个性化——由客户群消费习性决定 物业管理水平的星级化——由星级酒店直接管理或由有酒店背景的物业公司进行管理 适合居住 自由方便，价格比酒店要便宜，却随时可以得到酒店式的各种服务 公共设施均类似于酒店，所以可以彰显居住者的身份和气质 能够满足对生活质量要求较高的特定人群的特定需求 适合投资 增值潜力大，投资回报高 与传统的酒店相比，酒店式公寓在硬件上毫不逊色，而服务更胜一筹，除提供传统的酒店式服务之外，更重要的是向客人提供家庭住房格局和家居的感觉 酒店式公寓是投资置业的上选，因为此类物业投资对多数人而言，具有超值回报空间，而且，酒店式公寓的好管理、易出租等优点也是其他物业形态项目难以比拟的 市场潜力大 经济的快速发展，旅游业的高速发展，招商引资的力度的加强，高级商务、管理、技术人员将会增多，他们对物业的要求较高，特别是一些合资企业的高级管理人员往往渴求生活的高品质，对公寓的整体环境也表现出很高的热忱，而酒店式公寓恰恰满足了这一需求 增值空间大 作为房地产产品中的一种，具有房地产产品的高增值性特点，况且与住宅和酒店有着明显的区别，有着独有的发展空间 二 北京酒店式公寓市场调研情况分析 由于本区域内没有相类似的物业形态的存在，因此，我们在距离本区区域相对比较近的亚奥板块、燕莎板块和丽都板块共选择五个项目作为参照物对北京的酒店式公寓市场进行分析： 项目 位置 价格 开发商 物业管理 户型 裘马都 三元桥外 27000 新威地产 宾至凯悦 单间/ 一居 荣尊堡 亚运村 23000 新荣地产 百年城堡 二居以上 燕莎CLASS 新源里 27000 华盈置地 待定 单间/ 一居 MASTER领寓 左家庄 29000 东方鸿铭 法国LINK 一居/ 二居 丽都东镇 丽都饭店东 16800 晨谷苑地产 待定 单间 表一：北京市酒店式公寓市场调研 内容 项目 建筑面积（平米） 装修标准 入住时间 亮点 裘马都 166834 精装精配 （除电视） 2008年6月 户型设计合理，采光好 荣尊堡 180000 精装精配 （除电视） 2008年6月 装修豪华，临近奥运村、会所 燕莎CLASS 11350 精装精配 （除电视） 2008年6月 区位优势、 周遍商业配套设施齐全 MASTER领寓 —— 精装精配 2008年6月 细节设计合理、空间利用度大 丽都东镇 65647 精装精配 （除电视） 待定 周围自然环境较好、靠近机场 表二：北京市酒店式公寓市场调研 项目 是否包租 回报率 是否代租 代租收费 客户群体 裘马都 不包租 无 代租 一个月 外籍人士 投资型买家 荣尊堡 包租 保证10% 代租 一个半月 外籍人士 投资型买家 燕莎CLASS 包租 保证6% 代租 一个月 外籍人士 投资型买家 MASTER领寓 包租 7800元/月 代租 一个月 投资型买家 丽都东镇 包租 待定 代租 待定 投资型买家 表三；北京市酒店式公寓市场调研 项目 销售套数 销售时间 已销售套数 销售进度 裘马都 636户