商业地产招商基础知识培训.doc

商业地产招商基础知识培训 2013-10-31 中国房地产策划师联谊会 一、租赁政策 1、租金：承租方使用产权人的商铺，给予产权人约定的场地的使用费用。市场上的一般做法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。 笔者观点： 全球租金最贵的前五条商业街：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金 5.9万元人民币。香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位，伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。 2、租期：承租方租用产权人商铺的年限，标注于《租赁合同》中的一项重要的内容。承租方的经营业态、实力大小以及视商场特点和承租商铺位置而言有不同，一般在2——5年。 笔者观点： 不要小看租期的重要性，在合同规定的租期内承租方必须承担租金的递增，还有一个最重要的行业潜规则，那就是如果承租方在租期内经营状况实在不可以承受租金的水平要退租，那么出租方则会要求承租方寻找到新的接替者后才可以离开，出租方的经营压力完全转接于承租方，以前还有一种做法有利于承租人的，就是转让商铺，这可以让原先的经营商家小赚一笔，但现在的大部分合同都有规定，“承租方在租期内不得擅自转租、转让商铺”。租期与租金递增构成了第二级的门槛。 3、租金递增：一般承租方与出租方在签定《租赁合同》中约定的按一定时间跨度去计算的租金增长的额度，以比率的形式体现。市场上的通常做法是根据商场成熟程度的不同，递增有较大差异，一般年递增率在5%以下，并按照复利计算方法计算。 笔者观点： 什么是复利？ 你投资的资金可以年复一年的获得利息、股息或者资本利得。当你将这些收益再次进行投资，她们还会产生额外的收益。这些额外的收益还会产生更多的收益，如此循环就称为复利。 例如，如果每年的投资回报率为8%，并且每年将它的收益都进行再投资，那么： 在一年之后，你的总收益率将是8% 在五年之后，你的累计总收益率为47% 在十年之后，你的累计总收益率为116% 问题：租金上升10%之后再下降10%，是否会回到原来的水平？ 4、保证金：保证金是约束承租方在《租赁合同》期限之内，经营活动不能够超越合同框架所规定的条款内容，需要由承租方交纳除租金之外的一项费用。市场上的一般做法是出租人向承租人收取2——3个月租金作为保证金数额。 笔者观点： 所有的出租方都是小人，在签定《租赁合同》的时候口口声声说押金在租期结束以后会全额退还，但没有哪个承租方的得到的这个承诺会得到实现。押金与结算时间构成了承租方的第一个门槛，举个例子：某商铺的租金按季度结算，押金为两个月租金，那么承租人要入场经营就要先交5个月的租金。 5、租金支付周期：承租方支付租金于出租方的时间间隔。市场的一般做法有按季度支付、按半年支付、按一年支付，大多市场会采用按季度支付租金的方法。 笔者观点： 很少有按照每个月或一年作为结算周期的。为什么？因为按月结算，出租方害怕承租方短期内会撤租，自己再找新的经营者很麻烦；一年太长，涉及的金额会太大，承租方除非有很高的支付能力，否则他会把出租方当作痴心妄想的傻子。 二、租赁合同 《租赁合同》是租赁政策各项内容的细化，《租赁合同》中的每一个细节的问题如果不能够充分在承租方的角度考虑问题，则很有可能错失成交。《租赁合同》中有几个的细节问题需要充分重视。 1、起租日 起租日是出租方正式计算承租方租金的日期。签定租金之日并非为起租日，它与开业时间有着区别，由于在实际情况之中会存在着出租方给予租户的免租优惠期、装修免租期，同时由于不可预计情况的存在，实际上即定的开业时间有不能够达成的可能，则必须要求工作中的各方认真的细致的充分考虑到阻碍开业时间的因素，并做适当的延迟。因而，起租日的确定能够减轻招商工作中的租金计算工作的困难程度与复杂程度。 2、交纳租金时间 商铺租赁经营依据的是先交租后经营的原则。《租赁合同》内一般规定有第一次交纳租金的时间和数额，实际上就是起租之日的规定，但并不明确有注明以后租金交纳的时间，行业内的通常做法是在本期租金到期后的月末或当期期末的最后三天为下期租金交纳的时间。一般出租方为了减轻交纳租金过程中的复杂程度，都从每月的1日作为衡量交租跨度的标准，即选择了上述两种方式的后者。 3、装修免租期 合理的《租赁合同》中，都将会预留出一段时间为新的承租商家场所进行的装修活动，由于在这段时间内，经营商家不能够正常经营以产生利润，因而，这段时间内的承租方承受租金免除。免租装修期的长短视商铺的成熟程度，市场上一般为半个月至一个月左右。 4、免租优惠期 免租优惠期与免租装修期在概念上不同，但在实际操作上却可以融合为一体。免租优惠的做法一般为新的商场大规模吸引目标意向租户进驻所运用的工具。 免租期的长短一般等于租金支付周期跨度时间，这是从减轻租金结算的基础上出发