商务写字楼分户计量集中空调系统设计.doc

水环热泵空调系统 在计费式商务写字楼中的应用研究 关键词：商务写字楼 计费 水环热泵空调系统 设计 ［内容提要］ 1 0研究背景与意义 商务写字楼是指为商业类型的公司、商社、财团、企业、办事处、联络处等所提供的、用于商务、办公用的楼宇及配套的设备、设施和场地，是指以出租、出售、自用为目的的单元性房地产。 商务写字楼在中国的发展经历了从低级、中级到高级，从落后、比较落后到先进的过程。80年代以前，国家经济处于计划经济时代，所谓的商务写字楼，即普通的办公楼，用途为机关、企事业单位自用办公，层数一般不超过6层，多为砖混结构，开间、进深尺寸较小，开间3.6—4.0米、进深5—8米，层高在3.6米左右。立足于自然通风和采光，以小空间排列组合而成。一般仅设置采暖系统，不设置集中空调系统。这种形式目前仅在小城镇还有新建建筑。 80年代以后，随着国家改革开放的进行，商务写字楼获得了迅速的发展，在大中城市出现了许多现代化的商务写字楼，建筑向高度、平面同时伸展，建筑的面积、体量大大增加，建筑的功能大多体现为大空间辅以灵活隔断的办公环境。建筑的开间、进深大大增加，办公设备齐全，平面出现明显的内外分区，室内小环境充分依赖人工照明、集中空调系统等。集中空调系统以常规的风机盘管加新风系统为主。 进入90年代，特别是随着中国加入世贸组织，市场经济进一步发展，国家提倡各种经济体制、各种经济模式共存，使得大型、超大型企业、跨国公司与中、小企业、个体公司、SOHO方式等均获得蓬勃发展，商务写字楼需求越来越大，如1996年至1998年，上海办公楼市场供应增量为423万平方米，市场的吸纳量为147万平方米，市场供大于求；而1999年至2002年，供应增量为247万平方米，市场吸纳量为367万平方米，吸纳量要大于供应增量。 现代化写字楼的形式主要有两个： 一是向智能化商务写字楼发展。这类大楼一般立面新颖，气派壮观，内部布局比较合理，讲究功能到位，智能化功能达到3A以上，设备设施比较豪华，特别在安保、通讯、计算机网络等方面考虑较为周全。后期又提出5A智能化写字楼概念，即通讯自动化（CA）、建筑设备自动化（BA）、办公自动化（OA）防火自动化（FA）、安全保卫自动化（SA）。该类写字楼除了部分仍采用风机盘管加新风系统外，许多项目采用了VAV系统，为建筑提供更为舒适的室内环境，同时空调系统的自动化程度大大提高。在房地产市场上，根据物业配套档次，此类写字楼一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。顶级写字楼与国际写字楼标准 2 相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。所谓甲级写字楼主要是参照了四星级酒店或五星级酒店的评级标准，是房地产业内的一种习惯称谓。 二是向商住楼方向发展，也有称作公寓式写字楼。传统意义上商住楼概念指“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，现在意义则多指“可居住又可用于办公”的商住两用楼。商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念得以在楼市中异军突起。在特定层面上，商住的概念已经深入人心。其中的原因就是在当前新经济发展的特殊时期，中小企业、成长型企业、个体经营者、自由职业者会对商住青睐有加，同时网络、传媒、IT、广告、公关等新兴行业产生的巨大商住需求，还有各种办事处的商住需求，这些个体对面积需求不大，寻求工作与居住合而为一的较高档物业。高档写字楼的供应量虽然在不断增加，但其昂贵的价格早已把成长型的中小企业拒之门外。各地中档写字楼明显断档，商住两用的新型商住楼弥补了目前市场的空缺。 商住楼的发展也经历了几个阶段，第一阶段商住两用，有商有住，拎菜的与拎公文包的一起等电梯；第二阶段商住楼户型按照住宅设计，底商也是住宅标准，不过引入了“只商不住”的概念；第三阶段的新型商住楼，房型还是住宅，但设施、底商都是按照写字楼标准配置，成为商住完全分离的新型商务社区。为了适应办公的要求， 最近两年，产权式写字楼异军突起。顾名思义，产权式写字楼是以产权出售为经营方式的写字楼，与传统的写字楼的大空间形式相比，产权式写字楼每层被划分为面积大小不同的固定单位，一般每个单位（每户）带有独立的卫生间。与商住楼不同的是，产权式写字楼是有明确定位的办公场所，因此，户内不带厨房。 产权式写字楼具有办公、投资两相宜的优势，客户对象与商住楼基本相同，但办公环境上优于商住楼，。产权式写字楼的户型有50 m2～80m2，81 m2～～160m2，161m2～300m2 , 301m2～600m，601m～整层等不同的形式，根据城市不同、所处地理位置不同，每个建筑的配置有所不同。 商住楼与产权式写字楼物一般都设置了空调系统，空调系统的形式仍然以风机盘管加新风系统为主，近