国际广场前期方案.doc

前期物业管理方案 一 、 物业服务小区概况 （一）地理位置 国际广场位于湖北省XX市XX大道 号。 （二）四邻界址 东至： 南至： 西至： 北至： （三）物业类型：商住小区。 （四）占地面积 平方米；建筑面积 平方米；其中 住宅 栋 单元 套（户）建筑面积 平方米；商 铺 个（间）建筑面积 平方米；其它建筑面积 平方 米；地下停车场建筑面积 平方米。 二、物业管理服务企业简况 XX物业管理有限公司成立于2003年10月，注册资金50万元 人民币。是一家具有三级物业管理资质的企业，现有各类管理人 员和员工近100人，承接有XX等多个小区的物业管理服务。公司 成立以来，一直秉承“业主至上，服务为本，信誉为重，质量第 一”的经营理念，以“依法经营，人性化管理，为业主服务，为 开发商服务，为城市管理服务”的企业宗旨，发扬“团结协作， 1 真诚奉献”的企业精神。力求使小区的管理达到规范化，科学化。 几年来，积累了丰富的管理经验，引进科学、先进、现代化管理 模式，为“提高住宅品质、促进开发商售楼效益和物业保值增值”， 取得了良好的效果，深受开发商和小区广大业主的好评。现根据 XX物业特点，制定以下管理方案，以确保以后物业管理工作有条 不紊的进行。 三、物业管理前期筹备工作 （一）设立物业管理职能机构 1、与XX置业有限公司协商管理处临时办公场所、选址并规 划设计物业管理公司以后的正式办公处所，编制物业管理办公设 备购置计划，报新苑置业有限公司审批购置。 2、设立“XX物业管理有限公司XX物业管理服务处”。入住 前一个月，管理服务处成立办公室、财务部、房管维修部、秩序 维护部、环卫保洁部，管理服务处正式挂牌运作。 3、设置XX物业固定“公示宣传专栏”（用于宣传物业管理法 规知识、有关政策、时事政治、各项管理规章制度、告示、警示、 温馨提示、通知等）。 （二）配备物业管理人员 XX物业管理服务处的物业管理人员由市XX物业公司配备，早 期介入阶段（开盘前）暂定3人，其中物业经理 1人、管理人员、 水电技术人员各1人。以后根据需要，逐步增补人员。楼盘竣工 验收前半个月，秩序维护人员、环卫保洁人员到位，上岗培训后， 2 负责对所接受的物业范围进行秩序维护管理、环境卫生进行全方位清扫保洁工作。 四、物业管理早期介入工作细则 （一）XX物业管理有限公司早期介入工作，拟对XX的安防监控系统、消防设施的配套布局，智能化系统、电梯、空调等机电设施设备的配套、安装、售后服务情况和车位配置、交通布局、绿化、景观配置、配供电、给排水、门窗工程、装饰装修工程、地下室工程、功能规划、设备选型、材料选用、管线布置、施工质量、竣工验收、房屋租售以及常见施工质量问题等多方面从物业管理运作和业主使用角度，提供有益的建设性意见，减少以后承接查验的返修工作量，为今后的物业管理打好基础，确保业主买房放心，住的如意、没有后顾之忧。 （二）物业公司安排水电技术员提早介入，跟进现场，与XX建设工程部人员一起，参与机电设备安装调试工作，掌握变电与供配电、给排水与上下水管道安装、电梯、智能化安防监控、中央空调、消防报警系统等公共配套设施设备的性能及使用操作规程技术；熟悉各种表箱、重要闸阀、开关和检查口、管道井的位置；了解地下隐蔽工程情况、水电管线布局和走向；尤其是各种线缆，要求安装规范，采取地埋式或统一开挖地下沟道套管入户，避免在楼面、公共空间乱牵乱绕影响小区形象。为往后管理、维修、保养打好基础。 3 （三）水、电的安装设置尽量集中放在首层，便于抄表；单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关，电表选用最小容量电表；楼道内电表箱等其它线盒箱采用专用锁；楼道开关总闸内藏不外露，以免小孩拨弄发生意外。 （四）路灯不必太多，只需满足一定的光照度即可，尽量采用耐锈蚀、牢固的普通灯座和节能灯胆，方便日常维修。 （五）由于商业用水用电和居民用水用电的收费标准不同，建议将管道、线路和水、电表分开安装以便计量计费。 （六） 所选用的各种设备和仪表应经专业部门校验合格后安装使用（如电表、水表须经水电部门校验合格才允许使用，闭路电视监控系统须经过公安部门的安全技防测试合格后才准许使用，还有消防报警系统、灭火器、电梯、中央空调、变配电系统、停车场、道闸交通管理系统等）。 （七） 对大型重要的公共配套设备，安装独立的电表或水表，便于情况分析和成本控制，高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）