如皋市商务中心区0304-说明.doc

如皋商务中心区城市设计--规划说明 第一部分 如皋商务中心区控制性详细规划 现状综合分析 规划背景 地理区位 如皋，位于经济发达的长江三角洲上海都市圈内，东濒黄海，南临长江，东距上海150公里，西距南京200公里面积1477平方公里，人口145.28万人，现辖主城区、20镇以及一个省级经济开发区。 公路：城市东侧的沿海高速公路，南侧的宁通高速公路，西侧的宁靖盐高速公路，可以便捷地与上海、苏州、南京等周边城市联系。 铁路：如皋城市东侧的宁启铁路进一步加强了如皋与南京、启东的联系。 航空：距南通机场仅30公里距上海虹桥机场、浦东机场 220 公里距南京禄口机场 260 公里如皋地形相当平坦，地势由西北向东南方向微微倾斜。如皋位于河网稠密、湖荡众多的长江三角洲。河道水流平稳，河水清澈，含沙量极小，冬季偶有结冰现象。由于近海，主要干流又与长江相通，受海潮的顶托，水流方向不定，经常作往返流动。如皋所处的纬度位置较低，太阳高度较大根据热量带划分标准，如皋属亚热带。由于距海较近，受海洋调节较明显，气温的日较差和年较差都较小。受太阳辐射和季风环流的影响，形成了冬季低温少雨量夏季高温多雨，四季分明的亚热带季风气候。 现状用地汇总表 用地代码 用地名称 面积（公顷） 比例（%） 大类 中类 R　 居住用地 59.87 52.01 R3 三类居住用地 59.87 52.01 C　 4.47 3.88 其中 C2 商业金融用地 3.58 3.11 C6 教育科研用地 0.89 0.77 M　 工业用地 20.52 17.83 M1 一类工业用地 5.14 4.47 M2 二类工业用地 15.38 13.36 S　 道路广场用地 28.19 24.49 U　 市政公用设施用地 2.07 1.80 其中 U1 供应设施用地 1.91 1.66 U2 交通设施用地 0.16 0.14 城市建设用地 115.11 100 E 水域与其他用地 372.73 其中 E1 水域 22.27 E2 农林种植地 350.46 现状建筑评价 建筑质量评价 根据建筑的年代、结构、设施、外观等要素，将现状建筑分为三类： 一类建筑：2000年代以后建造，结构完好，设施配套较为齐全，主要指新建的气象观测站。 二类建筑：80~90年代建造，以框架结构为主的建筑，主要指工业建筑。 三类建筑：结构较差，设施不配套，主要指农民自建的住宅和一些零星搭建建筑。 根据以上评定标准，对如皋中心商务区现状建筑进行质量评价，现状建筑以三类建筑为主，占地及建筑面积都在一半以上，拆迁改造比较容易。具体结果详见表1-2。 表1-2现状建筑质量统计表 分类 建筑基底面积（平方米） 比例（%） 建筑面积（平方米） 比例（%） 一类建筑 1753.14 0.64 1753.14 0.43 二类建筑 57037.60 20.74 63902.41 15.85 三类建筑 216189.9 78.62 337635.5 83.72 合计 274980.64 100 403291 100 建筑高度评价 现状建筑以多层、低层为主，将建筑高度分8米以下（1-2层）、8-12米（3层）、12-20米（4-5层）三类进行评价。具体结果详见表1-3。 表1-3 现状建筑高度统计表 分类 建筑基底面积（平方米） 比例（%） 建筑面积（平方米） 比例（%） 8米以下建筑 265771.94 96.7 373290.7 92.6 8-12米建筑 7623.39 2.7 22870.17 5.6 12-24米建筑 1585.31 0.6 7130.13 1.8 合计 274980.64 100 403291 100 用地潜力评价（图7 用地潜力评价图） 通过对现状用地的综合分析，并对其改造开发的可能性进行多样化比较，将规划基地内现状用地的建设状况分为五类: 规划保留用地 主要指规划范围内220kv的金城变压站用地。但对于与金城变压站相连接的高压线实施地埋，高压廊道下的现状用地作为城市建设用地予以开发。对高压线埋地的可行性分析详见市政设施规划中的供电规划。 需整治用地 保留位于益寿路与花市路之间的属于原如城工业园的工业用地，但其用地内及周边现状环境质量较差，需要整治，以保障益寿路、花市路的街道景观。 整治位于惠政路与益寿路交叉口的现状加油站用地，在保障惠政路绿化景观连续性的情况下可适当扩大用地，增加停车面积，以减少对惠政路、益寿路的交通干扰。 需改造用地 与规划不符的建设用地，需要拆除改造，以保证如皋商务中心区功能结构的完整和如皋城市面貌的整体提升。这些用地主要分为三大类。 第一类是规划范围内的地震监测台与气象观测站用地。根据如皋市气象局