小区住宅规划设计.doc

重庆理工大学教职工住宅项目开发方案设计 目录 1. 项目概况 2. 市场环境分析 3. 产品方案设计 4. 项目swot分析 5. 方案评比 6. 制定销售方案 项目概况 1.开发单位 重理工教职工住宅由集云集团独立开发。 集云集团成立于2008年，是一家以房地产开发和建筑施工为龙头的综合性大型企业。旗下拥有国家壹级建筑企业集云建设有限公司等七家实力雄厚的企业，集团现有员工800余人，主营房地产开发、物业管理、建筑施工、水电安装、建材化工、装潢设计与施工，等多种综合业务。2005年底，公司净资产6亿元，全部为注册资本金。法定代表人为于鹏程。 2.地理位置及现状 重理工教职工住宅地块位于巴南区红光大道，地处巴南、九龙坡、大渡口三区交界处，地理位置优越，是重庆的南大门。小区南与重庆理工大学隔街相望、北靠农贸市场、西与江南水乡居住小区相邻、东距清华中学约500米。小区由红光大道向东南需5分钟车程可达李家沱商圈，向西北需30分钟车程可达杨家坪商圈。未来的轻轨8号线也位于项目周边。该地段具有优越的地理位置和便利的交通条件，紧临一所重点中学和一所综合性大学，是作为居住小区的理想位置。如图所示，黑色方框即为目的地块。 重庆理工教职工住宅小区项目是重庆市新规划项目之一，该地块周边已经铺设了供电、电信、自来水、污水、燃气等配套市政设施管网，小区开发已经实现五通一平，形成建设条件。 该地块长约450米，宽约296米。程矩形状，自然地势东高西 低，最大高差约1米，地势相对平坦。 交通线路 3.项目建设规划及建设内容 按照市规划局下达的规划条件，拟建的重庆理工教职工住宅小区占地面积200亩（约133333平方米），建设用地面积40000平方米，总建筑面积100000平方米。绿化率45%，包括3栋高层住宅。 4.建设指导思想 根据建设部有关城市建设法及重庆市总体规划，小区规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的居住环境。并按照“统一规划、分期实施、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 市场环境分析， 近年来重庆房地产市场发展态势可谓跌荡起伏,在经历多年的持续高速发展后，2008年下半年，在密集宏观调控和经济危机的双重挤压下，房市逐步陷入困境，房屋交易量价齐跌，开发商资金链濒临断裂。为扭转房地产市场的低迷状况，宏观调控政策由紧转松，系列优惠政策频频出台，伴随着宏观经济的回暖，2009年房地产市场发展的迅速复苏，土地交易持续活跃、房价快速上涨，投机行为又趋抬头，进而引发了新一轮宏观调控热潮。房地产市场态势在短短三年内经历了多次反转，宏观调控的作用不容小视。 去年年末以来，为控制迅速拉高的房价、打击日渐失控的投资投机行为，系列房市调控政策密集出台，严把土地、税收、信贷、货币、限购、外资等多道闸门，重庆房地产市场发展处在新的十字路口上。 一、近期重庆房地产市场发展现状 在密集宏观调控政策的持续作用下，近期房地产市场发展的各个领域呈现比较明显的差异化反应，销售端与开发端冷热不均引起广泛关注。 （一）房地产开发投资快速增长 房地产开发投资增速自2009年7月以来不断加快，在紧缩信号频现的2011年，房地产开发投资增速仍然保持了快速拉高的发展势头。1-5月全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。三方面因素支撑了投资的快速上涨：一是土地出让金交付时限政策收紧影响，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑5%，其中住宅土地出让金下滑14%。二是目前全国房地产市场投资上涨比较快的主要是在部分区域的保障房建设方面，另外，部分二、三线城市因调控力度不大，房地产开发依旧火热。三是在建项目较多，正常的项目建设进度推动投资增长。1-5月全国房地产开发企业房屋施工面积377516万平方米，同比增长32.4%；房屋新开工面积76118万平方米，增长23.8%；房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。。而在建项目中有较大比例的楼盘已经实现销售，处于如期交房的考虑，开发商必须按照正常进度进行房地产开发建设，从而带动房地产开发投资的增长。 （二）开发投资资金流充裕 商品房开发资金近期保持了稳定的增长，1—5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%。。三大渠道是确保开发资金流畅通的主要保障。首先是这些年商品房销售市场的火爆，为本年度房地产开发提供了充足的结余资金和回笼资金。二是以销售回笼资金为主的其他资金快速增长，一季度以前商品房的持续旺销确保了资金的快速回笼，1-5月，以定金、预收款为主的其 他资金到位增速达，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；而个人按揭贷款3443亿元，下降8%。；三是银行贷款仍保持较快增长。1-5月，国内贷款