平南铁路土地地价评估方案.doc

土地增值收益分配 及划拨土地使用权价格分析报告 深圳市国土房产评估发展中心 1 目 录 1土地增值收益 ......................................................................................... 4 1.1土地增值原因 ................................................................................ 4 1.1.1土地作为生产要素的供求性增值 ............................................. 4 1.1.2公共设施改善导致的投资性增值 ............................................. 4 1.1.3 土地利用规划变更导致的土地增值 ........................................ 4 1.1.4土地的虚拟资产特性带来的投机性增值 ................................. 4 1.1.5 土地使用者对土地的投资引起土地增值 ................................ 5 1.2土地增值收益的测算 .................................................................... 5 1.2.1 土地使用过程的土地增值收益 ................................................ 5 1.2.2土地使用权转让时的土地增值收益 ......................................... 5 1.2.3划拨土地使用权转让时的土地增值收益 ................................. 5 2土地增值收益分配 ................................................................................. 8 2.1欧美地区的部分土地增值分配政策 ............................................ 8 2.1.1区划特别评估补偿 ..................................................................... 8 2.1.2基础设施收费 ............................................................................. 9 2.1.3规划得益 ..................................................................................... 9 2.2国家计委、物价局和建设部关于国有土地收益的相关规定 .. 10 2.3我国其它地区的土地增值收益分配政策 .................................. 10 2.3.1土地有偿使用费 ....................................................................... 11 2.3.2土地增值收益率 ....................................................................... 11 2 2.3.3综合计算 ................................................................................... 11 2.3.4比例分配 ................................................................................... 11 3划拨土地使用权价格评估 ................................................................... 13 3.1成本法........................................................................................... 13 3.2收益还原法 ..........................................................