《不动产估价》第十三章：不同类型不动产的估价.ppt

本章基本概念 建筑物估价 商业不动产 居住不动产 工业不动产 普通住宅 高级住宅 标准厂房 其他类型不动产 思考与练习 1 简述建筑物估价的特点及其相应的注意事项。 2 商业不动产估价有哪些不同类型，应注意哪些问题？ 3 居住不动产估价主要采用的估价方法有哪些？ 4 简述工业不动产估价的特点及其可采用的估价方法。 5 在建项目估价有哪几种情况？主要的表现形式是什么？ 6 其它类型不动产估价的特点有哪些？ * 不动产估价 编著 周小萍 毕继业 王军艳 第13章 不同类型不动产的估价 13.1 建筑物单独估价 13.2 商业不动产估价 13.3 居住不动产估价 13.4 工业不动产估价 13.5 在建项目估价 13.6 其他类型不动产估价 学习目标 通过本章的学习，读者应了解建筑物、商业不动产、居住不动产、工业不动产、在建项目和其他类型不动产等不同类型的不动产估价实务，为培养今后的实务操作能力奠定基础。 13.1 建筑物单独估价 13.1.1 建筑物估价的概念 13.1.2 影响建筑物价格的因素 13.1.3 建筑物价格的特点 13.1.4 建筑物估价的基本思路 13.1.5 建筑物估价方法 13.1.6 建筑物估价的注意事项 13.1.7 建筑物估价应用举例 13.1.1 建筑物估价的概念 建筑物估价是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。 13.1.2 影响建筑物价格的因素 1 建筑物重置价格 2 环境因素 ①建筑年代 ②建筑物朝向 ③建筑物的用途 ④建筑物楼层 3 其他因素 13.1.3 建筑物价格的特点 1 一般性特点 ①时间的有效性 ②建筑物价格的递减性 ③建筑物价格的地区性 ④建筑物价格受自然条件影响大 ⑤影响建筑物价格的不确定因素多 2 不同用途的建筑物及其价格特点 ⑴商业类建筑物及其价格特点 ⑵居住类建筑物及其价格特点 ⑶工业类建筑物及其价格特点 13.1.4 建筑物估价的基本思路 对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是以重置价格为基础，采用重置价格折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。 对不具有市场流动性的建筑物，其估价的基本思路是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。 13.1.5 建筑物估价方法 1 重置价格折旧法 2 对照法 3 建筑物残余法 4 比较法 13.1.6 建筑物估价的注意事项 ①经常了解建材价格的变动状况 ②建安工程费与建筑物造价 ③建筑物造价与市场价格 ④建筑物估价应注意各楼层的差异 ⑤区分动产与不动产 ⑥增建建筑物的折旧问题 ⑦分析建筑物自然条件 ⑧说明建筑物所具备的必要的内部设施 13.2 商业不动产估价 13.2.1 商业不动产的主要特点 13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素 13.2.3 商业不动产估价的基本思路 13.2.4 商业不动产估价案例 13.2.1 商业不动产的主要特点 1 投资的收益性 2 区位的重要性 3 交易的频繁性 4 经营的综合性 5 装修的高档性 13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素 1 商服繁华程度 2 交通条件 3 临街状况 4 不动产类型 5 其他 13.2.3 商业不动产估价的基本思路 商业不动产估价业务中最为常用的方法是收益法。在市场交易资料较为充分的情况下，同时应采用市场法，然后综合评定其价格。如果商业不动产的估价目的是抵押、破产、兼并，往往也用成本法评估其结算价格作为辅助参考。 13.3 居住不动产估价 13.3.1 居住不动产的类型 13.3.2 居住不动产的主要特点 13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素 13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法 13.3.5 居住不动产估价案例 13.3.1 居住不动产的类型 从市场化程度出发，居住不动产可分为社会保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市场商品化住宅（商品房）；从新旧程度而言，居住不动产可分为新建住宅和旧有住宅；从居住不动产的建造装修档次而论，则居住不动产又可分为普通住宅、高级住宅、简易住宅等。 13.3.2 居住不动产的主要特点 1 居住功能要求 2 环境功能要求 13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素 1 造价因素 2 质量因素 ⑴房屋的建筑质量 ⑵房屋的环境质量 3 居住不动产房屋的成新度和土地的使用权剩余年限价值 ⑴物理折旧 ⑵功能折旧 ⑶经济折旧 4 多元化的不动产价格政策 13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法 1 新建居住不动产估价 2 旧有居住不动产估价 ⑴不动产整体评估 ⑵土地