一、商业规划：宝山西城区.ppt

一、商业规划：宝山 ◎ 西城区 宝山区整体商业规划示意图 宝山整体商业规划：“三横三纵”的空间框架 从南向北为“三横”：外环线南部中心城区功能带；外环线以北、郊环线以南，以宝杨路（宝安公路）为轴线的新城功能带；郊环线北部城镇发展功能带。 从西向东，“三纵” ：沪太路城镇商业发展轴；共和新路—蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴；逸仙路—同济路（轨道交通3号线）城市商业发展轴。 宝山整体商业规划：“2442”加“3”的空间布局 在“三横三纵”走向区域内将形成“2442”加“3”的商业空间布局，即：形成淞宝、大华2个区域性商业中心；庙行通河、高境、西城区、顾村4个大型社区商业中心； 形成若干个社区商业中心，重点是祁连上大、淞南、海滨吴淞、月浦4个社区商业中心；形成罗店中心镇、宝山三林2个特色商业区域。 “3”是指罗店新市镇商业，长兴岛依托港口产业的新兴海岛商业，横沙岛生态、休闲、旅游的海岛特色商业。 宝山区总体商业规划一览 本案位处共和新路·蕰川路（轨道交通1号线）新城商业发展轴。 本案所属商圈为上述规划中宝山区四个大型社区商业中心之一的西城社区商业中心。 西城区区位规划示意图 西城区功能定位：中高档舒适型居住社区 上海市将宝山西城区规划为舒适型都市居住社区，营造优美、安全、方便的现代化生活环境，形成集现代商务、居住、服务、公共功能为一体的综合性产业区。 宝山西城区房地产开发量将达到800万平方米，在2015年左右将形成可容纳20万人以上的现代化生态新城。 整个西城区划分为南块、北块、东块三个区域。 本案所处的南块定位于以“人文生态”为主题的中高档生活区，住宅面积将达到220万平方米，人口数量8万人以上。 该大型社区商业中心区域由两部分组成： 一是在蕰川路、杨鑫路口，以北上海商业广场为主体的社区商业中心，主要标志性业态为大型综合超市、家居卖场、休闲餐饮娱乐中心、专卖店铺等，商业面积7万平方米左右； 二是在水产路（竹韵路以东至杨泰路以西）沿线北侧建设以餐饮、休闲、娱乐、宾馆为特色的社区商业，商业面积为5万平方米左右，形成与北上海商业广场的互补。 该社区商业中心主要是满足西城区南部居民日常生活综合需求。 该社区商业中心区域的建设，要结合轨道交通节点，形成其周边的枢纽型组团式商业。 二、项目本体：城市别墅社区商业 三、项目商业特征分析：社区 / 地铁？ 项目商业特征分析之一：社区商业属性 项目所依托的蕰川路从市区方向过来的转向路程过长，基本只能提供从宝山往市区的单边商业消费。 周边其它住宅项目的社区人群与本项目存在较大的商业隔离，其消费能量对本项目的影响有限。 因此本项目在社区商业属性上属于半封闭孤岛式社区商业，在未来两三年内，其主要商业需求将依赖于项目自身所吸纳居民的就地日常生活消费。 项目商业特征分析之二：地铁商业属性 四、项目SWOT分析 五、项目整体商业发展与业态定位建议 项目商业发展阶段划分 项目各个发展阶段的业态定位与租金水平 项目近期推广主题建议： 六、项目服务执行工作相关 经营管理模式建议 统一经营管理 定期的市场推广吸引消费群体 清晰的设立导视系统 吸引人流的业态定位及铺位的选择 人流线路的设置 灯箱广告位的合理设置 基础工作的执行力度（保安，保洁，服务人员） 5-8 3-5 1-3年 发展时间 项目入驻50%——100% 商业成长阶段 周边有1-3个其它新的大型社区建成并入住，并调整之前的商业。 商业成熟阶段 项目入驻30%——50% 商业养成阶段 社区发展程度 ?发展阶段 50%的周边居民 20%流动人群 20%的定向型人群 10%的商务宴请 70%的周边居民 20％的地铁交通流动人群。 10%定向型消费人群。 80％的社区居民，20％的地铁交通流动人群。 目标人群 特色餐饮50 社区配套10% 大型娱乐20% 定向消费20% 特色餐饮 70％ 生活配套 20％ 休闲娱乐10％ 社区服务50% 餐饮30% 零售10% 业态定位 2-5元 商业成长阶段 3-7元 商业成熟阶段 1-2元 商业养成阶段 租金水平 ?发展阶段 城铁旁◎别墅社区商业◎品质生活休闲街 项目总体业态定位研究 细分业态定位研究 招商渠道 客户拓展渠道 策划及媒体推广计划 案场执行 合同商务条件 项目整体工作推进步骤 项目商业区位属性 西城区商业规划定位：大型社区商业中心 西城区商业规划特征：社区 + 轨道 住宅形态：独栋、双拼、叠加别墅 项目总建面:18,3586㎡ 商业面积：1,0221㎡ 首批交房时间:2009年年初 房源总套数：约800套 社区规划人口：4000人左右 已推出房源:418套 已销售套数：268套 预计近期入住：占规划人口的33% 商业功能：轨道