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草湖·国际商贸城策划全案 1
第一章 项目概况 1
1.区位(地理位置概述) 1
2.土地状况 1
3.周边环境 2
4.项目各项指标 3
第二章 项目设立背景 4
1.喀什房地产市场环境 4
2.项目区域市场概况 4
第三章 项目土地SWOT分析 5
1.优势 5
2.威胁 5
3.对策 6
第四章 项目定位策略 6
1.项目分析 6
2.形象定位 7
3.项目主题定位 8
4.项目整体形象 8
第五章 项目定价与销售方式策略 9
1.全盘商铺、住宅产权出售定价 9
2.不同楼层商铺的差别销售方式 11
第六章.付款方式设计与价格优惠策略 11
第七章 商业楼层定位 12
第八章 目标客户定位策略 14
1.草湖·国际商业街的目标客户定位: 14
2.草湖·国际商业街目标客户类型 15
3.草湖·国际商业街目标客户特征 15
第九章 营销推广策略 16
第一阶段:项目前期推广阶段 17
第二阶段:产品预热阶段 21
第三阶段:强销期阶段 22
第四阶段:维持期阶段 24
第十章 广告宣传策略 24
第十一章 结 束 语 26
草湖·国际商贸城营销策划方案
第一章 项目概况
1.区位(地理位置概述)
本案坐落于喀什市人民西路和云木拉克夏路的交汇处,南紧邻人民西路,西北紧邻云木拉克夏路。(地图如下)
2.土地状况
宗地面积18632平方米,地势平坦,交通便利,属环疆商贸中心地块,宗地上建筑物主要为商住用房,宗地属“七通一平”熟地,根据政府“十一五”计划对宗地所在片区的整体规划,宗地规划使用性质为商住建设。
3.周边环境
宗地规划与其南部的温州市场、西部的汇嘉时代共同形成一体商圈,其地理位置优越。
(1)现有公共配套设施:
宗地位于喀什市人民西路,这一片区在政府规划中属于商住功能片区。其现有生活配套设施已达到成熟阶段。
◆购物场所:环疆商贸城、环疆百货超市、温州地下街、时代百货、环疆购物广场、喀什商厦、唐纪文体超市、赛格电脑城、天天乐超市、汇嘉时代、亿家汇好超市、喀什商业步行街
◆文化教育:喀什财贸学校、市二中、十四中、八小、十小、喀什市双语学校
◆医疗卫生:怡和门诊部、整形美容医院喀什分院、喀什长江医院、新疆六建医院、惠生堂大药房、普济堂大药房
◆金融通讯:中行喀什市人民西路支行、中行自动提款机、农行人民西路分理处、中国邮政储蓄、中国信合、建行自动提款机、农行自动提款机、商行自动取款机、移动、联通、电信、网通
◆餐饮娱乐:西域假日酒店、草湖宾馆、喀什前海宾馆、喀什白金大饭店、麦富敦美食、全聚德酒楼、小肥羊、台湾稀饭、环疆美食街、上岛名品咖啡馆、张家港夜总会、百盛夜总会、baby face、滚石俱乐部、龙卷风俱乐部
◆小区住宅:喀什地区经贸委住宅小区、喀什市第十小学住宅小区、喀什电信局住宅小区、商佳园小区、城市花园住宅小区、德丰·香格里拉、晨光·伊甸园
(2)交通状况:
环疆大转盘是喀什市城西交通枢纽地带,其交通四通八达,乘坐公交车可以通往喀什市区的任何一个地方,现有9、10、12、29路等公交车通过。本案离环疆大转盘步行仅三分钟路程,借其优越地势,交通十分方便。
4.项目各项指标
项 目 数 量 单 位 项目规划总面积 18632 M2 建筑面积 总建筑面积 93790 M2 住宅建筑面积 35035 M2 商业建筑面积 44708 M2 总基底面积 8490 M2 住宅平均层数 20.5 层 建筑密度 45.55 % 停车位 110 个 容积率 4.2 % 绿地率 5.4 % 居住户数 330 户
第二章 项目设立背景
自2000年以来,中国房地产投资额和增加值的平均增长率达到15%以上,高于国民经济的平均增长率。近几年,中国国内生产总值每年增加8至11个百分点,其中便有1到2个百分点源自房地产业建设,房地产业成为GDP增长的直接推动力。
1.喀什房地产市场环境
(1)喀什市房地产市场发展历程
可以说2009年是喀什房地产开发的盘整期。2009年之前,过热的市场开发,使各开发商面临严重的销售压力,迫使各发展商压缩开发量,重点进行已开发楼盘的清理,这一阶段持续时间不会过长,主要和全国地产稳步上升,西部经济发展加快等宏观利好因素有关。
2.项目区域市场概况
(1)概况
随着喀什经济的迅速发展,城市化进程的逐步加快,外来务工置业人口的增加,喀什市逐渐形成了2个商业圈:环疆、大十字,后又有了首条步行街。近几年,随着喀什城南人气渐旺,又迅速崛起小十字商业圈和三运司商圈。
同时,环疆作为喀什的商业中心之一。它的中心辐射效应直接影响到整个色满路地段和西域大道地段,直至疏附县。近几年,汇嘉时代的入驻和西域假日酒店与上岛名品咖啡的成功落成,更进一步的加大了喀什环疆商业圈的整体人气。
(2)人口
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