商业基础知识培训151009.docxVIP

商业基础培训资料一、商业地产基础知识（一）商业地产含义商业地产主要是指用作商业用途的房地产产品，包括超市、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、酒店等用途的房地产。它是以持续经营为基础的，以实现物业租金的持续增长及物业增值为目标的商业形态、物业形态和长期投资性投资产品。狭义的商业地产，就是我们平时说的商业的交易场所；广义的商业地产，应包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。商业地产是一种结合性质物业商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。同时，这三方面的特性既相互独立又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征。（二）商业地产与住宅区别1、性质的差别住宅是一种消费性终端产品。目的是为了改善人居环境（使用功能）其价值是通过出售得到实现。其使用过程完全是属于消耗过程，不存在价值的转移，只有地价的增值。商铺是一种消费性中间产品，目的是为了获利，出租获利或者城市发展所带来的商业升值获利，本质上是一种金融产品。其价值要通过经营、销售等环节最终显示出来。商铺是生产资料，在使用过程中会产生价值的转移，以及附加值的提升，并且还有商业市值（商圈价值）的增值。2、价值链差别住宅项目的利益主体只有三个，就是开发商、业主、跟物业管理公司。在交房以后价值基本实现。商业项目需要经营，所以有开发商、业主、经营客户、经营管理公司、物业管理公司，这5个消费者，要靠持续的经营来实现价值。3、从投资商角度来看：商业地产投资成本高，回收期长；住宅地产投资成本低，回收速度快。4、区位要求来看：商业地产对地段要求高，不仅要求尽量是市中心或发展区域的核心地段，可视性、可达性都是关键因素；住宅地产对产品的研判要求更加准确，区位相对只是价格高低的重要因素。5、从设计角度来看：商业地产设计专业要求更高，机电、水电、消防、灯光等各专业口配合密切，很难在甲方公司直接实现设计，各个专业口都需要外部聘请专业公司对接；住宅地产设计相对成熟，各专业口相对简单，对户型的策划设计反而更加关注，外部专业更多是以绘图为主。6、从营销角度来看：商业地产的核心是投资，面对的是投资者，更多是和专业人士打交道，对销售人员素质要求更高；住宅地产的核心是居住，面对的是消费者，尤其是首次置业的人士，公司整体营销水平更关键。7、从运营角度来看：商业地产销售或持有后运营很关键，甚至直接决定了项目的价值；住宅地产对开业后的运营以物管为主，运营价值不如商业地产的突出。8、商业公寓和住宅销售及认购区别：商业地产住宅不限购限购不能用公积金可以用公积金商业水电民水民电不能落户口可以落户口40或50年产权70年产权层高可达4.5米，可作阁楼loft层高一般为单层不能用明火,一般用电炉管道煤气（三）商业地产业态和业种业态(commercial activities)是指针对特定消费者的特定需要，按照一定的战略目标，有选择地运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化经营形态。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。新标准按照零售店铺的结构特点，根据其经营方式、商品结构、服务功能、以及选址、商圈、规模、店堂设施、目标顾客和有无固定经营场所等因素，将零售业分为17种业态。从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类。表现形态：便利店、食杂店、折扣店大型超市、超市 、仓储式会员店 、百货店 、专业店 、专卖店 、 家居建材商店 、购物中心 、 工厂直销中心 、电视购物 、 邮购、 网上商店 、 自动售货亭 、电话购物。业种是指零售商业的行业种类，通常按经营商品的大类将零售划分为若干个业种，业种强调的是“卖什么”。国际大型连锁商店从本世纪初发展至今，其业种呈现多元发展，如服装店，鞋店，食品店，药店，书店，五金店等国内业种简单汇总：百货公司电影院娱乐场所：KTV/MTV、电动游戏场、保龄球馆、桌球馆超市餐饮快餐店：中式餐厅、西北餐厅、日式餐厅、快餐厅其他餐饮食品类：饭店、南北小吃、西点、面包店、水果行、咖啡/茶艺/饮料专卖、休闲食品专卖店服饰：服饰店、化妆品、饰品、珠宝、鞋店、皮具百货：便利店、超级市场、百货专卖、钟表眼镜、礼品专卖、家居饰品文教类：体育用品、书店、购书中心、玩具专卖、展厅、展览馆、集邮、古玩休闲娱乐：音像店、书籍租赁店电子数码：视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材卫生医疗：药店、医院、诊所、兽医院、美容院、发廊、美容用品、瘦身中心、洗衣店、按摩家具、家居：床品、灯饰、建材、厨具、设计公司服务：旅游公司、照片冲印、花店