北辰苑商住小区管理方案01.docVIP

北辰苑商住小区 物 业 管 理 方 案 德阳市长兴物业管理有限公司 二00八年十一月六日 目 录 第一章 物业基本情况………………………………………………………2 第二章 物业管理工作设想…………………………………………………3 第三章 物业管理服务方式…………………………………………………5 第四章 管理人员配备、培训………………………………………………30 第五章 便民服务与管理经费收支预算……………………………………35 第六章 物业档案资料的建立与管理………………………………………37 第七章 管理服务承诺………………………………………………………40 第八章 与业主生活相关事项的应对预案…………………………………42 第一章 物业基本情况 一、物业基本参数： 物业地点：德阳市泰山北路309号。 物业建筑情况：项目共由10幢多层建筑组成。 总用地面积： 23574.7 平方米 净用地面积： 16333.1 平方米 总建筑面积：38200平方米 其中：住宅建筑面积：34678平方米 商用建筑面积：3522平方米 汽车库面积：690平方米 总户数：252户 小区现入住率：240户/262户 绿地率：35.7% 绿地面积：5843平方米 容积率：1.87 小车车位数：78个 第二章 物业管理工作设想 在接获北辰苑后，公司组成专门的工作小组，认真研究了北辰苑项目物业管理服务的需求，拟定管理设想如下： 一、安全防范工作 从管理物业的经验来看，治安状况的好坏是住户衡量管理绩效的关键。根据北辰苑项目基本条件，结合在同类型项目管理取得的安防经验，从实际出发，确立了治安管理以“人防为主、技防为辅”，常规期治安管理以“技防为主、人防为辅、全面防范”的整体治安思路。可以确保北辰苑项目因物业管理原因而造成的治安事件发生率为零。 二、物业清洁、保洁、绿化工作 清洁、保洁、绿化工作是该项目管理的另一个重要环节。我公司将实施专业化的清洁、保洁服务工作，日常管理做到制度完善、规范操作、严格监督，使小区内的居住环境令业主满意。 三、设施设备的维护 完善的物业维护，不仅可以充分发挥物业的使用功能，而且可以保值、增值物业，具体设想如下： 制定各设施设备维护保养的月度、季度、年度保养计划及保养标准。 完善设备房操作规定、工作制度、应急处理措施等各项规章制度。 增设各项指示牌，车场限高、限速和警示等标志。 严格执行设备管理、操作制度，保证设备正常运行、安全使用。 根据消防系统维护保养的专业性，拟对其进行外包维护保养，同时，我司将安排专业人员负责其运行管理及维护保养的监督管理，并制定相关的监督管理制度。 四、沟通服务和管理工作 沟通服务是物业管理活动过程中一项严谨而极富技巧的工作。迅速、及时的沟通不仅会赢得业主的信赖、支持，还能为物业管理工作带来更有效的改善。 我司将积极与开发商、业主进行协商沟通；提高项目物业管理工作水平。通过定期召开业主座谈会，发放意见征询表等形式听取广大业主意见和建议，使各方相互理解。 加强与街道、居委会的沟通，共同做好项目的社区工作，为建设社区精神文明不断努力。 加强安全防范工作。通过加强外来人员的查问、登记，加大保安巡逻力度，增加保安流动岗，使本项目安全防范处于受控状态。 增加便民措施，更好地为业主服务。 举办社区文化活动，增进业主之间相互沟通。 第三章 物业管理服务方式 第一节 物业管理服务内容 一、房屋主体的管理 确保房屋的使用安全和使用功能，提高房屋的完好率，延长使用寿命。通过有效的管理，减少资金的投入，发挥房屋的使用功能，提升物业的价值。 二、设施（设备）的管理 依照制定的管理措施和制度对设施、设备进行日常养护、维修、更新，确保设备的完好和正常使用。 包括有a、供电照明设备；b、保安监控系统； c、给、排水设备；d消防设备等。 三、环境卫生的管理 保证小区内的环境净化，给使用人提供整洁明亮的工作、商业、生活环境。 对公共部位（楼梯、公共活动场地、道路）每天清扫、保洁。 生活垃圾及时清除，日产日清，并做好定期灭蚊、灭鼠工作。 四、绿化的管理 定期对植物进行修剪、造形，日常的养护（淋水、施肥、杀虫），力求让植物四季常青，鲜花点缀，为业主创造一个美好的绿化环境。 五、治安秩序的管理 实行24小时治安秩序的管理，建立完善的巡逻制度，对小区实施全方位的安全管理，设置出入口定岗值班、不定时巡逻等，做好各方面的防范工作。（提议使用闭路电视监控系统） 六、消防管理 制定完善的消防管理规定，组建义务消防队，普及消防知识，增强广大业主（物业使用人）的消防意识，做到防消结合。 做好消防宣传工作，做好日常的保养和管理，确保消防设施随时处于完好状态