房地产项目策划论文.docVIP

大连房地产项目前期策划 摘要 自上个世纪九十年代以来，商品房从热销到滞销再到理性化销售，房地产市场竞争加剧。2003年之后，随着国家宏观经济调控政策、土地政策、银行贷款政策的调整，开发商完全凭借出让地使用权套取银行资金用于房地产开发的做法已经难以继续。开发商必须投入大量的自有资金用于项目的前期开发，其面临的开发风险大大加强。于是，更加理性和稳健将成为整个房地产业新的变化，有限的土地资源价值最大化将成为房地产业的最大特征。 项目市场调研 国家宏观经济背景 2010年上半年，我国共实现国内生产总值(G D P )172840亿元，按可比价格计算，同比增长11 .1%，增速比上年同期提高3.7个百分点。中国宏观经济总体增长态势未变，增速回落但符合预期；物价水平结构性下降，通货膨胀压力缓解转为温和可控；投资推动经济增长的力度回稳，房地产投资仍保持快速增长；居民收入继续稳步提高，就业形势和消费结构均有进一步改善。（资料来源：经济参考报） 中国2010年一季度各地区产业结构增长情况 一季度，从产业结构来看，各地区第二产业增长对GDP的贡献明显高于第三产业；中西部地区第三产业增长的贡献同比有所下降。一季度，东、中、西和东北地区第二产业分别增长18.2%、22.4%、23.2%和20.1%，比去年同期分别加快14.2、16.2、12.0和12.0个百分点；第三产业增长11.9%、9.6%、10.8%和11.6%，东部和东北地区同比分别加快1.0和1.9个百分点，中部和西部地区分别回落0.8和0.3个百分点。（信息来源：中国机经网） 固定资产投资需求增长一直是中国经济快速增长的主要拉动力，近年呈现出固定资产投资增长过快、投资结构不合理等问题。在国家宏观调控下2004年固定资产投资增速有所回落；进入2005年国家在进一步加强和改善宏观调控措施，管好土地和信贷两个“闸门”，防止固定资产投资反弹。2010年，国家依然保持或加大对房地产行业的监管和调控的力度。 分析观点：国家经济的快速稳定发展，给房地产业的发展提供了一个稳定的平台，在项目发展运作周期内，国家相关调控政策将引导房地产业到正常发展的轨道上。同时，由于近几年来全社会固定资产投资过快，投资结构不合理的问题，国家正在通过一系列的政策措施对房地产行业进行调控，国家对房地产行业高速发展的支持力度在减弱。 宏观产业政策分析 ◆金融及财政政策变动 2003年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产开发建设具有重大影响的因素—金融政策成为宏观调控的重点。 ◆近期金融政策变动状况 时间 “银根”紧缩政策 2010.01.12 上中国人民银行决定从2010年2月25日起调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 2010.02.20 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 2010.04.11 银监会：银行不得对投机投资购房贷款 2010.04.15 4月15日,国务院出台具体措施, 要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 20105．10 央行提高存款准备金率0.5个百分点 ◆土地政策变动 2003年以来，在严控“土地”的呼声中，房地产开发建设的另一关键因素—土地也被纳入了宏观调控的范围并实施了一系列缩紧“地根”的政策。 ◆近期土地政策变动状况 时间 “地根”严控政策 2009.12.17 财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 2010.03. 国土部发通知：一、加快住房建设用地供应计划编制；二、促进住房建设用地有效供应；三、切实加强房地产用地监管；四、建立健全信息公开制度；五、开展房地产用地突出问题专项检查。 20103．22 国土资源部进一步加强房地产用地供应和监管 国务院关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知 新政出台以后，房地产行业投资整体增幅回落，房地产价格涨幅趋缓，供求关系有所改变，商品住房交易结构有所调整，投机性购房得到初步遏制，商品住房平均价格涨幅趋稳，房地产信贷增速放缓。 城市地产行业分析 3.1、大连市房地产整体市场趋势 2008年低迷与观望，2009年持续火爆，房地产市场在2010年或将面临政策调整的转折点，如果无法从制度上进行根本性的变革，中国房地产市场恐怕很难摆脱“一调就死，一放就疯”的怪圈。尽管南宁市场发展势头迅猛，但无法摆脱政策市的先天不足，因此2010年南宁房地产