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电商对商业地产的冲击与应对之策 背景——从图书、3C产品到时尚类奢侈品再到房子、车子每一个行业都面临着电子商务的影响。没有精确的数据来估量这种冲击力道的强弱，但电子商务却大有“可以燎原”的意味。 对于商业地产来说现实的冲击也是实实在在的，因为越来越多原本依托实体店铺达成的交易正在被网络购物所取代，这样无疑也会大大降低商业地产的实际需求。于是越来越多的人也开始担忧起来近两年来全国各地供应量不断井喷的商业物业又将何去何从。 一 网络购物成为一个时代的代名词 无论是京东商城、当当网、亚马逊花样翻新的价格战，还是“亲”、“包邮”成为网络流行语或者是淘宝“伤城”的风云迭起，伴随着层出不穷的话题，网络购物依然是眼下社会热点中最为“火烫”的一个。毫无疑问经过多年的快速发展网购对于如今的我国大多数消费者来说已经不是一件陌生的事情了。在淘宝、京东商城、当当、1号店等知名电子商务网站上，从几十万的奢侈品到几块钱的日用品，市场上能买到的网上都有，而且比市场卖的要便宜许多，消费者和商家也越来越习惯于通过鼠标和快递完成交易。 网购发展的时代背景 经济不景气购买力降低 实体经济的不景气，让工薪阶层首当其冲。面对收入下降、“荷包”缩水，工薪阶层惟有缩减消费支出。 工薪阶层缩减消费支出，主要通过两条途径实现：一是减少商品和服务消费的绝对数量，这自然是相当痛苦的；二是选择价格相对低廉的商品和服务消费，这相对来说当然好受得多了。 网络购物这一新兴消费模式“生逢其时”，迎合了工薪阶层既不想“苦了自己”又不得不缩减消费支出的“两难”，其蓬勃发展也就成了顺理成章的事情。截至2012年12月底，我国网络购物用户规模达到2.42亿。与2011年相比，网购用户增长4807万人，增长率为24.8%。 中国互联网络信息中心(CNNIC)发布的《第31次中国互联网络发展状况统计报告》显示，随着互联网的蓬勃发展，网络应用也快速扩张。特别是网购，在特别是网购，到了2013年我国网络购物用户国模达到了4.3亿人，表现出极高的增长态势，手机网购用户年增长136.5%，达到5550万人。 在网络购物用户规模保持快速扩张的同时，市场结构也进入加速优化期。主要的B2C电商企业展开平台化、开放化战略，企业间呈现竞合态势。传统企业成为市场重要组成部分，市场地位得以加固。但网购消费欺诈、用户信息泄漏、企业无序竞争等问题在2012年更加突出，反映了行业监管手段一定程度上滞后于市场发展，行业也进入了一个矛盾易发期。 民生证券分析认为，在国家拉动内需、刺激社会消费的大背景下，网络购物服务的深化带动了更多的网民通过网购实现日常消费，购物网站的频繁促销也激发了网民新的购买需求，供需两旺带动了电子商务交易规模快速增长。预计2011年~2015年CAGR(CAGR是Compound Annual Growth Rate的缩写，意思是复合年均增长率，即一项投资在特定时期内的年度增长率。)能保持在40%左右。工信部运行监测协调局副局长高素梅说，网购的增长首先取决于网民消费观的转变，不少商家纷纷打破单一经营模式，在传统渠道外开拓网络渠道，以寻求销售的新增长点。其次，团购的兴起也为网购带来强劲的增长效益。数据显示，我国团购用户数为8327万，使用率提升2.2%达到14.8%，团购用户全年增长28.8%，继续保持相对较高的用户增长率，到2013年团购用户全年增长达到34%。 2012年整个线上市场占全国零售业总额比例超7%，2013年达到12.7%,全国约42%的服饰鞋包消费都是在淘宝和天猫上完成的。 2012年月日，阿里巴巴宣布，淘宝网和天猫年度总交易额突破１万亿元。独立电商分析师李成东预测，如果加上京东、腾讯、苏宁易购等，今年整个线上市场占全国零售业总额比例或超％。月日，马云和大连万达集团董事长王健林约定：年后，如果电商在中国整个零售市场份额中占％，王健林将给马云一个亿；如果没有，马云给王健林一个亿。是或不是，让我们拭目以待100亿元。 事实上网购早已不再是上述一、二线城市的“专利”了，已延伸到了我国的许多三、四线城市，甚至是广大的农村地区。一个细节足够说明问题仅2011年上半年淘宝网中西部地区买家的网购总额比去年同期增长98%，其中新疆同比增长259%。 2012年阿里巴巴所公布的数据显示，目前电子商务的需求的增长主力已经从一线城市转向三、四线城市。三、四线以下城市60%以上的消费增长速度，要远远高于一、二线城市40%的消费增速。 由此可见网购在我国地域版图的覆盖率正在变得越来越高。 ????而从年龄分布上看，对互联网非常熟悉又有较高消费能力的中青年群体是淘宝和天猫消费的绝对主力军。淘宝商业智能部负责人车品觉介绍，25岁至30岁人群占到了淘宝和天猫消费的36%，31岁至35岁人群紧随其后占比达到23%，而24岁以