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第二章　房地产征收征用【考情分析】　　本章分值所占较少，难度不大 年 份 单项选择题 多项选择题 案例分析题 合 计 2012年 4题4分 1题2分 － 5题6分 2011年 4题4分 1题2分 － 5题6分 2010年 4题4分 1题2分 － 5题6分 2009年 4题4分 1题2分 4题8分 9题14分 　　2011、2012年真题各章分值分析　　　　【内容框架】　　第一节 房地产征收征用概述　　第二节 房地产征收的前提条件　　第三节 国有土地上房屋征收与补偿　　第四节 集体土地征收与补偿　　 第一节　房地产征收征用概述 　　1. 房地产征收概述　　2. 房地产征用概述　　1. 房地产征收概述　　1.1 房地产征收的概念　　1.2 房地产征收的类型　　1.3 房地产征收的限制条件　　1.1 房地产征收的概念　　■ 是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他房地产的行为。　　■ 本质是所有权由集体、单位和个人变为国家所有（必须是所有权发生变化，变为国家所有）。　　■ 征收的主体是国家，通常是政府部门，属于政府行使行政权，是物权变动的一种特殊情形。　　【2012年真题】征收是物权变动的一种特殊情形，是政府行使（　）的行为。　　A.所有权　 B.行政权　　C.使用权　 D.占有权 　　[答疑编号5887020101：针对该题提问] ? 【答案】B【解析】征收属于政府行使行政权，是物权变动的一种极为特殊的情形，是国家取得所有权的一种方式。参见教材P25。 　　【2011年真题】国家依法征收不动产的前提是为了（　）的需要。　　A.特定群体利益　　B.地方经济发展　　C.公共利益　　D.政府 　　[答疑编号5887020102：针对该题提问] ? 【答案】C【解析】参见教材P25。 　　【2010年真题】可以依法征收房地产的主体是（ ）。　　A.个人　　　　　　　　B.企业　　C.农民集体　　　　　　D.国家 　　[答疑编号5887020103：针对该题提问] ? 【答案】D【解析】本题考查房地产征收的主体。房地产征收的主体是国家。参见教材P25。 　　1.2 房地产征收的类型　　■ 集体所有的土地征收－土地（城市的土地已经是国家所有，所以不存在征收问题）。　　■ 单位、个人的房屋及其他房地产征收（房屋的所有权不归国家，所以存在征收问题）。　　■ 国有土地上的房屋征收过去称为“城市房屋拆迁”，2011年1月21日公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例，已不再使用房屋拆迁这个名称。　　1.3 房地产征收的限制条件（三条件）　　■ 征收只能是以发展公共利益，提升公共福祉为目的，绝对禁止以商业用途为目的的征收。　　■ 征收必须严格依照法律规定的权限和程序。　　■ 政府以征收的执行人身份出现，以被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公平补偿。　　【2011年真题】房地产征收作为一种被许可的以取得他人合法财产所有权为目的的行为，其法定的限制条件包括（　）。　　A.征收以满足公共利益为主，商业利益为辅　　B.征收必须严格依照法律规定的权限和程序　　C.政府以征收的执行人出现　　D.按被征收房地产的客观市场价值对被征收人的损失予以公正补偿　　E.征收的权限和程序由各地方政府根据实际情况拟定 　　[答疑编号5887020104：针对该题提问] ? 【答案】BCD【解析】本题考查房地产征收的条件。A征收是为了公共利益的需求，没有商业利益的考虑，E征收的权限和程序必须严格依照法律的规定，不是由各地方政府根据实际情况拟定。参见教材P26。 　　2. 房地产征用概述　　2.1 征用的概念　　2.2 征用的限制条件　　2.3 征收与征用的异同　　2.1 征用的概念　　指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人的房地产的行为（本质是所有权未发生变化，使用权发生变化）。　　2.2 征用的限制条件　　■ 征用的前提条件是发生抢险、救灾等紧急情况，平时不得采用（属于公共利益＋无法通过市场购买解决）。　　■ 征用应符合法律规定的权限和程序。　　■ 使用后应当将征用财产返还被征用人，并且给予补偿。　　2.3 征收与征用的异同　　■ 共同点（两点）　　● 强制性，都不必得到财产所有权人的同意。　　● 补偿性，都应给予公平补偿。　　■ 区别（四点） 区别项目 征 收 征 用 适用对象不同 限于不动产 动产、不动产均适用 前提条件不同 为了公共利益需要 因抢险、救灾等紧急需要 所