绿景嘉园三期全案策划.docVIP

济南绿景嘉园三期定位报告 济南天骄智业营销策划公司 目 录 前 言……………………………………………………………………………………………………………………………6 第一章 济南市房地产市场简析 一、房地产市场现状………………………………………………………………………………………… 二、当前购房的主流人群………………………………………………………………………………………… 三、房价现状…………………………………………………………………………………………… 四、房价的影响因素………………………………………………………………… 五、市政改造和政府规划对房地产的影响…………………… 六、住宅户型需求分析…………………… 七、住宅面积需求分析…………………… 八、装修需求分析…………………… 第二章 区域市场情况分析 一、区域界定…………………………………………………………………………………………… 二、区域概况 三、区域住宅供应分析 四、区域住宅需求分析 五、区域房价 第三章 项目概况 一、项目背景 二、项目位置 三、项目的主要技术经济指标 四、项目的交通情况 五、项目的人文情况 六、项目的周边配套情况 第四章 竞争对手分析 第五章 项目SWOT分析 一、项目优势分析 二、项目劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁分析 第六章 目标客户群定位 一、客群定位： 二、客户类型： 三、客户地域来源 四、目标客户群特点分析 第七章 项目定位 一、项目定位基础 二、推荐案名 三、项目市场定位 四、市场定位的阐述 五、项目形象定位 六、核心竞争力的提炼 七、项目定价 前 言 接到项目招标书后，敝司立即组织策划、调研的骨干力量，对项目区域的需求和供给情况进行了实地调研、分析，并深度剖析了济南某些典型楼盘的操盘经验，在大量客观、详实资料的基础上，结合敝司多年的操盘经验和对楼盘的深刻领悟，最终分析得出项目的特质、市场价值和定位，从而形成本项目的整体策划方案。 鉴于准备时间较短，该方案重在前期分析和定位，并涵盖了项目的某些关键要素，具体的执行性方案将在后期双方充分沟通的基础上给出。 注：本方案涉及敝司巨大商业利益，请勿外传或侵权使用。 第一章 济南房地产市场简析 一、房地产市场现状 市场发展迅速，市场容量不断放大 自2000年济南房地产市场开始异军突起，成交面积不断放大，2003年房地产转让平方米2003年商品住房成交面积109.54万平方米，增长33.9%；成交金额24.79亿元，增长56.7%。 2004年上半年，商品房成交面积93.68万平方米，同比增长77.65%；成交金额达25.75亿元,同比增长110.72%。自98年停止福利分房住房消费已经全面进入商品化时代。 三、房价现状 房价上涨迅速，涨幅与收入增幅拉开差距。 济南房价持续上扬，随着自2003年下半年济南大规划的实施，房价增长迅速，上半年商品住宅均价就达到2527元/平方米，甚至在五月份上升到2801元/平方米的高价，居民缓增长的情况下，房价在如此高位运行，。商品房价走势情况六、住宅户型需求分析 调查结果显示： 两房和三房是需求主导，其中两房相对较高，且以两房两厅为主，这主要是因为目前缺少住房的人口年龄集中在35岁及以下，多为首次置业，受经济条件制约，倾向于选择总价偏低的两房。 市场调查建议：结合项目自身和周边区域的配套等的相关情况，建议仍以传统的两房和三房作为项目的主力户型。 七、住宅面积需求分析 调查结果显示：置业者对住宅面积的需求主要集中在76—100、100—120平方米这两个区间。从户型和面积对应分析来看，二房对应的是70—100和三房对应的是101—120平方米，这是由目前购房主力客群日趋低龄化的现状决定的。 市场调查建议：结合市场调查及项目区域本案优越的地理位置及建设资源，建议本案产品应以二房和三房为主，主打面积为70—100和100—130平方米两个区间。 八、装修需求分析 调查结果显示：潜在置业者比较喜欢的装修标准为基本装修，比例为54.2%。从调查结果来看，基本装修得到了越来越多置业者的喜爱，基本装修价格偏低，且节省了装修时间，是现代社会生活节奏日益加快的一种反映。 市场调查建议：目前市场上基本装修的产品比较多，同时市场需求又对基本装修呈现出较大特点的需求，结合项目现状并兼顾后续管理等因素，建议本项目考虑基本装修。 第二章 区域市场情况分析 一、区域界定 项目地处山大路科技商务中心区，即通常所说的山大路板块，由科教创新区、科技贸易区、科技商务区组成，项目地处科技创新区和科技