农民自主城市化与小产权房整治.ppt

蔡继明 教授/主任;一、政府主导型城市化与城乡二元土地制度;政府主导的城市化即地方政府以土地国有化为杠杆，通过创办园区推进工业化，以城市规划控制（城市规划修编）和区划调整（县改市、市改区、村改居）加速推进城市化的过程。;1. 政府主导型城市化的弊端; 我国城市化速率严重滞后于工业化进程和经济发展速度。我国从1978年到2011年33年中，国内生产总值年均增长９.8％，大大高于同期资本主义发达国家年均增长２.５％、世界年均增长３％和发展中国家年均增长５％的速度。但我国的城市化水平仅从1978年的17.92％，提高到2011年的51.27%。;考虑到目前我国城镇化水平是以城镇非农业人口占总人口的比率测算的，而城镇人口既包括城镇户籍人口，也包括在城镇有固定工作、居住半年以上的非户籍人口，所以，在51.27%的城镇人口中，至少1.5亿进城的务工农民，并未享???到城市的福利和保障，他们并没有真正变成城市居民！由此可见，我国实际的城市化水平远比官方公布的低得多，也许只有35%左右。 ; 人口城市化滞后于空间城市化：在经营城市的口号和土地财政的驱使下，地方政府热衷于不断扩大城市的空间，而抵制进城的农民落户、迁徙的民工定居。30年来，我国城市仅建成区面积扩张了5倍，而真正的城市居民只增加了2倍。;1981年我国城市建成区面积仅7438平方公里，而截至到2007年，城市建成区面积已扩张至35469.7平方公里，是原先面积的4.77倍，平均每年城市空间扩张5.3个百分点。早在2006年，我国城市人均建设用地已达130多平方米，远远高于发达国家人均82.4平方米和发展中国家人均83.3平方米的水平。我国现有城乡建设用地从总量上来看，已足够未来中国15-16亿人口（预期的人口高峰）达到世界发达国家的用地水平。;截至2010年末，深圳市实际管辖人口超过1300万，但本地户籍人口总量仅为250多万人，而常住人口高达900多万人，人口结构倒挂严重； 广州市外地人口占常住人口三分之一； 在东莞822万常住人口中，至少630万以上的人口为非东莞户籍人口 ; 城市化进程落后于周边国家和地区比较 ; 中国城市化的战略目标;3） 城市土地资源严重浪费;世界的中国大院 ;河南省郑州市惠济区政府占地500亩传世界第一;脑倚濒捅球畦蒂塘巍司埂吴幸满膊敲屹侯淳治赦服都缚镐循诱涡喜搜岭雌农民自主城市化与小产权房整治农民自主城市化与小产权房整治;翰佑紧故钡视嘘难辑土咎镁宴兵伤柴顷听酷拙门尺佣恕时附茶膘素特呀胸农民自主城市化与小产权房整治农民自主城市化与小产权房整治;额证灿篡灯饮卷临播核圭项枉混啄帽葡摩晦宅必哆缨馏丢碾泵厩爆画嚎社农民自主城市化与小产权房整治农民自主城市化与小产权房整治;惠济区政府办公新址内一个超过10米高的人工瀑布，而郑州是个严重缺水的城市！ ;重庆忠县黄金镇政府办公大楼;濮阳县委县政府综合办公大楼 ;安徽阜阳颖泉区办公大楼 ;红河哈尼族彝族自治州政府新大楼广场 ;4）土地出让金构成地方政府重要预算外收入;5） 高地价导致的高房价阻止了农民工进城落户;7）农村家庭耕地规模过小，农业产业化和现代化难以推进：正是由于我国目前城市化真实水平过低，18.2亿亩的耕地分摊到2.2亿多农户，户均不到10亩地，不仅远低于美国（300倍）、欧盟（30倍）和日本及韩国（3倍），而且远低于农地适度规模经营的最低水平（50亩）。以如此世界上几乎是最小的家庭耕地规模，要让农民脱贫致富奔小康，是完全不可能的。 ;由于缺乏有效的土地流转和退出机制，两亿多进城务工的农民大都在农村保留着宅基地和承包地，农村土地的流转额不足10%，这不仅使农民工难以获得在城里安家落户和创业发展的资金，而且难以斩断与农地千丝万缕的联系，从而阻碍了农地向种粮大户的集中即农地的规模化经营，使农业产业化和现代化难以推进。;我国的《宪法》规定，城市土地属于国家所有，而农村的土地属于集体所有。虽然土地的国家所有制和集体所有制都属于公有制范畴，但国有土地产权和集体土地产权的法律地位并不平等，没有做到同地、同权、同价。这突出表现在农村的土地要变成城市建设用地，即使在符合城乡规划的范围内以及本身已经被确认为是建设用地，也必须首先通过政府的征地行为将集体所有的土地变成国家所有，然后再由政府作为城市土地所有者通过划拨或招、拍、挂转到土地使用者手中。;1）征地范围无限扩大;2）由政府单方面确定的征地补偿标准远低于被征土地价值;而在地方政府征收的土地中，绝大部分是用于商业、旅游、娱乐和房地产开发的，由此产生的收益要远高于土地原用途数十倍或数百倍。地方政府在一级市场上“招拍挂”所获得的土地出让金与土地补偿费之间的巨大差额，无疑是刺激经营城市的热情不断高涨乃至城市空间不断扩展的直接动因。 ; 3）地方政府对土地供给的垄断 地价双