成本法基准地价房地产估价技术报告3.docVIP

房地产估价技术报告 个别因素分析 1.交通条件 估价对象坐落于天津市宝坻区老城区西北侧，东临北街、南临西街、西临近西城路、北临近北城路，交通便捷度高，道路通达能力较强。 2.基础设施条件 估价对象的宗地红线外基础设施达到“五通”，红线内“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路和场地平整）。 3.环境状况 估价对象属于宝坻区中心城区二级住宅用地，三级商业用地，南距宝坻区一级商业中心—东街约400米，附近有宝坻百货大楼、富达商城、春起国美电器、永基伟业电器商城等大型商业网络。 二、区域因素分析 宝坻地处京、津、唐三角的中心腹地，北倚燕山，西靠首都，东临渤海。城区西北距北京70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛港200公里，以宝坻为圆心百公里半径范围内有3700万人口，占京津冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可覆盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。 宝坻拥有高密度的立体交通网络，毗邻首都和天津两大国际机场和天津新港、秦皇岛港、京唐港三大港口；京沈、津蓟两条高速公路十字交汇，纵横穿越宝坻全境，并留有6个出口；宝坻境内及周边另有京唐、津围等12条国家级干道；境内铁路与全国铁路网相连；穿越宝坻的蓟塘高速公路即将开始建设，京沪津蓟高速联络线正在规划中；规划中的“北京--宝坻--天津城际快轨”贯穿宝坻全境，宝坻京津通衢的地位日益巩固。 宝坻现有工业企业5000余家，逐步形成了轻纺服装、食品、文体、建材、地毯、家具六大支柱产业，机械、塑料、汽车、电子、生物制药等行业正在迅速崛起。香港合生创展集团、中国飞跃集团、大连实德集团、日本根来株式会社等一大批国内外知名企业先后投资宝坻，显示出宝坻巨大的“磁石”效应。以宝坻为圆心5小时车程范围内拥有各类企业65万家，可提供电子信息、汽车、冶金、化工、生物技术与现代医药、新能源及环保等产业所需要的丰富的配套资源。 三、市场背景分析 宝坻区具有优越的区位丰实的自然资源优美的城乡环境良好的投资产业结构颇具特色无锡市市区基准地价更新成果±修正率）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数—开发程度修正 =620×（1-9.27%）×1×1×0.8—55 =395 住房地价=土地单价/容积率 =395/0.65 =608元/平方米。 （二）平房价格评估 1.采用成本法评估正房（砖木）建筑物价格。 （1）建筑安装工程费： 根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数，近年来，建安造价基本稳定，确定估价对象建筑安装工程费550元/平方米。 （2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。 （3）配套工程费及增容费 无单独工程配套。 （4）管理费用 管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为： （27.5+550）×4%=23元/平方米。 （5）投资利息 参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日一年期贷款利率5.85%计算利息。 [27.5+550+23]*5.85%*1/6=6元/平方米。 （6）开发利润 参照天津市及宝坻区同类型房地产开发项目利润率，结合相关资料，确定估价对象房地产开发利润为上述几项之和的10%。 （27.5+550+23+6）*10%=61元/平方米。 建筑物成本=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）+（6） =27.5+550+23+6+61 =667.5元/平方米。 根据实际观察法确定正房建筑物成新率为0.8。 正房建筑物价格=667.5*0.8=534元/平方米。 正房房地产单价=建筑物价格+居住用房地价 =534+608 =1142元/平方米。 根据天津市住宅房屋交易转让的有关规定，划拨住宅用地应扣除相当于房地产市场价格的1% 的土地出让金，故扣除土地出让金后的正房房地产单价为：1130元/平方米。 2.采用成本法评估砖木结构倒（厢）房建筑物价格。 （1）建筑安装工程费： 根据《2004年天津市建筑工程预算基价》及《天津市建筑工程造价信息》造价指数确定，近年来，建安造价基本稳定，估价对象建筑安装工程费550元/平方米。 （2）前期工程费、管理费取值5%，包括：管理费2%、质检费0.3%、招标费0.2%、不可预见费2.5%。前期工程费、管理费为27.5元/平方米。 （3）配套工程费及增容费 无单独工程配套。 （4）管理费用 管理费取建安费和施工前期费的4%，则该项费用为： （27.5+550）×4%=23元/平方米。 （5）投资利息 参照同类型房地产开发项目开发期，设定估价对象开发期为两个月，按照估价基准日