房地产发展与税收情况比较研究.docVIP

房地产发展与税收情况比较研究 当前，随着城市化建设的不断加快，房地产市场呈现出强劲的发展势头，房地产行业实现的税收也显现快速增长的态势，其已成为地方税的重要来源和主要增长点，特别是经济欠发达地区。为此，有必要通过深入研究房地产业发展与税收增长的相关性来增强地方财政收入筹集能力以缓解地方财政困难。 一、东乡县房地产的发展水平 东乡县地处浙赣铁路干线，占地面积1270平方公里，县城建成区面积己达13.5平方公里，规划控制区达到50平方公里，城区常住人口13万，属于经济欠发达地区，房地产行业起步比较晚，但发展势头迅猛，成为县域经济新的增长点。据统计，今年以来，东乡县房地产开发投资额为亿元，同比增；全房地产企业完成土地开发面积达万平米，同比增长。伴随着正呈现广阔的前景。 相得益彰商品房销售总面积平方米，同比增长3.4%，实现销售额2万元，同比增长4.6%，其中，商品住宅销售面积占95%以上。尽管2007年商品住宅投资额增幅减小，但是从2004年至今形成的10亿多元的投资规模，将在几年内转变为巨大的建设规模和销售规模。同时，随着着家庭换房步伐的加快，二手房的供应比重越来越大，从整体上降低了普通家庭购房的门槛。 至2007年9月底，东乡县商品住宅销售平均价格为1元/平方米，同比每平方米增加元，元/平方米影响商品房屋价格上涨的原因是：随着居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使房屋需求加大住房制度的深化改革，起到了推波助澜的作用土地交易价格建筑材料价格上涨增加房屋开发成本，对房价的上涨形成推动力城市建设配套费和税收增加房价格的涨房产税收入规模扩张速率很快扩张程度远大于税收总额的扩张程度，从-2007年，房产税收入每年增长率都0%，尽管收入不多，但对地方财政毕竟具有拾遗补缺意义，特别是地方政府加强小税种征管，房产税收入增长还是相当可观的。然而也必须看到：伴随着产业结构和分配结构以及地方市场格局等多方面因素的变化，房产税税制的弊端日渐突出。这些弊端不仅削弱了房产税收入筹措功能，而且在一定程度上阻碍了市场经济的发展，对市场运行合理化起到了逆向调节作用。从总体上看，现行房产税税制弊端主要有如下几方面：费制度不合理涉及税种多，导致管理中存在部分税种征收管理不到位的现象。目前，房地产行业各环节中需要缴纳的主要有1个由于税种较多，征管难度较大，征管部门在实际征管中往往注重主要税种的征收管理而忽视小税种的征收管理，导致小税流失较为普遍。2、税费结构不合理。房地产开发建设的税费负担比较重集中在开发投资环节，占有和交易环节相对偏轻。这主要体现在收费上项目多标准高征收不规范，费。这些税费主要分布在土地的取得开发建设环节加大了开发成本，提高了购房的门槛，同时也不利于政府均衡取得财政收入，持续发展。税制设计不合理。在目前的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。例如，房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分等。、税收管理手段滞后效果。当前，地税对房地产行业主要采取“以票控税”的办法进行征管，效果但对土地增值税、所得税等管理还存在漏洞；国税目前主要采取查帐和核率方式征收企业所得税，但房地产行业普遍存在帐证不全、结转不及时成本费用不实等现象，查帐征收效果较差，而实行核率征收，税负又太重，征收难度很大；财政主要是采取“以证控税”办法征收契税，对不办证或假证无法控管，税收流失较为严重。4、房地产涉及国税、地税、财政城建、规划、国土、物价房管等部门，目前由于还没有建立起科学完善的沟通协调机制，致使各部门之间所掌握的信息不能有效的共享，从而影响征管工作的。5、部分房地产企业纳税意识较差，当前，有部分房地产企业为了达到少缴迟缴税的目的，采取隐瞒收入、虚列成本费用、预收账款不及时申报以及用房抵工程款、银行贷款或其他债务等办法。优惠政策较乱，不利于房地产行业健康发展。很显然，房地产业其他产业突出对房地产市场的发展产生了：直接加重了消费者负担。从理论上讲，收费并不带有筹措收入的性质。因此，收费规模和收费“品种”要受到严格限制，收费标准也不与市场交易规模浮动性挂钩。但我国的房地产业收费却非如此收费成为我国房地产最终销售金额中的一个重要组成部分，对消费者来讲，这部分支出成为不可忽视的负担。据初步测算，在房价构成中，收费已占%，再加上开发商比较高的利润预期，这就造成了含税费价格远超出一般消费者的负担能力。费大于税限制了房地产业规模的正常扩张。目前一方面商品房积压，另一方面大部分人住房条件急需改善，造成这种现象的原因很多，“费大于税”是其中重要的一点。这主要体现在费大于税直接加大了房地产开发成本，同时，费大于税又使得房地产开发者和需求