泉港龙钦公馆项目策划.doc

泉港龙钦公馆项目策划 前言 ■楼盘概况： 物业名称：龙钦公馆 地理位置：泉州市泉港区中心区港六街 物业用途：居住、商业 规划许可证：350505200830001 容积率：2.4 占地面积：8653平方米 总建筑面积：20983平方米 地上建筑面积：19389平方米 地下建筑面积：1594平方米 绿地面积：2600平方米 地上建筑情况： 商业店面：33间，建筑面积1442.08平方米 住宅：建筑面积17732.46平方米 ，共201套 地下建筑情况： 地下一层停车位：31个 ■方案关键点提示： 概念创新：泉港首个酒店级公寓——龙钦公馆 产品创新：泉港首个观光电梯小高层、挑高4.9米绝版规划 营销创新：1、抢占国家级石化城楼市高涨之先机 2、价格“洼地”+超低首付+七折利率+交易便利 3、酒店式物业管理，代客收租，租金回报有保障 第一部分：市场形势分析 宏观环境向好，城市潜力巨大 （一）“中国石油化学工业园区”和“国家循环经济示范试点园区”两大招牌 作为全国九大炼油基地之一的泉港区, 自2000年底建区来，以构建湄洲湾石化基地先导区为目标，从名不经传的小渔村渐次发展成为一个国家级石化重镇。随着一体化项目的全面投产，肖厝港的整体连片开发，以及一体化二期、台湾石化专区等重大产业项目相继落户，泉港工业化进程处在一个关键的“井喷期”。80平方公里建设用地内，项目规划投资已超过1300亿元，平均每平方公里的规划投资强度超过16亿元。 2009年泉港石化行业实现产值306亿元，增长57.7%，成为拉动泉州经济增长的重要贡献点，在炼化一体化项目正式投入商业运营，千亿石化产业集群和下游产业链进入发展了一个崭新的发展喷发期。 预计至2020年，泉港石化基地年产值将达2000多亿元，形成年炼油2400万吨、年产乙烯300万吨能力。而这样的规模，已经是荷兰鹿特丹、新加坡裕廊等世界级石油化工基地的规模了。根据世界石化港口城市发展规律，如此急剧的工业化势必强劲助推城市化进程。今后一段时期，在千亿石化产业带动下，泉港区将有十几万农村人口向城区转移，加上数万名产业大军、高级管理技术人员的融入，由此带来的人流、物流、资金流、信息流、商贸流迅速集聚，城镇化趋势将变得更为凸显。全区城镇化水平2015年、2020年预计将分别达58%和71%，人口规模分别达24万和30万人。 （24.5平方公里的泉港石化工业园区规划鸟瞰图） （二）“海西”上升为国家战略，泉港是海峡西岸经济区最具发展潜力和后劲的主枢纽港 在台海无战事的预期下，“海峡西岸经济区”于2009年进入了真刀真枪的实施阶段。福建作为连接中国两大经济区——珠三角和长三角的战略地位突现，而作为福建省最大的经济体大泉州在这样的背景下将发挥着极其重要的作用。一方面要打造包括以泉港为核心的石化千亿级产业链、发挥“五缘优势”吸引以台湾为主的石化业西移；一方面要立足以港兴市的发展路径，同样以泉港为核心港口之一，打造连通国际辐射内地的商贸交通运输网络。 作为三大主枢纽港（福州、厦门、湄洲湾）之一，泉港区位条件十分优越，港口水深港阔，常年不冻不淤，距台湾基隆港178海里，距高雄港194海里，是东南海上航线的一个辐射中心，被誉为“中国不多，世界少有”的天然良港。至2010年，泉港区港口吞吐量可超过5000万吨，将成为湄洲湾南岸主枢纽港、泉州亿吨大港的主体港区、海峡两岸重要的货物中转地。 （泉港区肖厝港规划图） （三）建设多功能复合型适宜人居的海滨新城 石化产业和港口优势带来的经济腾飞，促使泉港区需要塑造与经济实力相匹配的高品质城市形象。按规划，石化工业主要向北发展，一般制造业向西南发展，生活居住向东南方向发展。在北部石化港口工业组团和东南城市生活组团的中间，泉港区又大手笔规划建设集防护、休闲、农业等功能为一体的17.1平方公里城市生态园林，为东南部城市生活组团提供绿色屏障。而泉港西部150多平方公里的森林公园成为确保东南部城市生活组团环境质量和提供休闲游憩场所的重要自然资源。 着眼石化港口新城经济发展形势需要，泉港中心区规划为现代服务和商业金融集融区，以专业服务领航，为北部石化港口工业园区和西南部普安开发区组团提供具有强大支撑力的产业服务平台。强化“港城、石化、滨海”的新城特色，第三产业发展迅猛，酒店餐饮、文化娱乐、商贸服务等行业日臻繁荣，现有星级酒店数家，一批上规模、上档次的专业市场迅速兴起，城市生活配套条件逐步增强。 城市处于开发初期，楼市竞争格局尚处于初级阶段 从2000年底设区，至目前近10年时间里，这座崛起于石化产业的港口新城，其地产前景和潜力，一直为开发商与购房者所关注。特别是国务院《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》的公布，引发包括