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锦秋加州花园 项目评估报告 中原（中国）物业顾问有限公司 地产研究中心 2006年11月 目 录 1. 上海市场分析 5 1. 1宏观经济发展状况 5 1.1.1经济持续高速发展 5 1.1.2人均可支配收入持续增长 6 1.2房地产市场发展概况 6 1. 3 政策面对房地产业的影响 7 1.3.1 政策的内容及其影响 7 1. 4房地产市场发展趋势分析 10 2. 宝山区域房地产市场概况 12 2.1宝山区概况 12 2. 2宝山区房地产发展现状及趋势 12 2.2.1现状 12 2.2.2趋势 15 3. 区域市场概况及项目竞争分析 18 3.1区域各板块市场概况 18 3.1.1各板块市场概况 18 3.1.2上大板块概况 20 3.1.3 项目所在区域——上大板块住宅市场供求及价格走势 21 3.2项目竞争分析 23 3.2.1 竞争项目的选择 23 3.2.2 竞争项目的具体情况 24 3.2.3 周边竞争项目分析小结 34 4. 项目分析 36 4.1项目区位、周边配套、景观资源分析 37 4.1.1 区位 37 4.1.2周边配套 38 4.1.3 景观资源及周边环境 39 4.2产品分析 40 4.2.1 规划设计 40 4.2.2 建筑设计 41 4.2.3 景观设计 43 4.2.4 户型设计 43 4.2.5 物业管理 46 4.2.6销售现状分析 47 4.2.7 营销策略及客户分析 48 5. 项目价值预测 49 5.1项目综合分析 49 5.2整体市场趋势 50 5.3竞争情况 50 5.4价值测算 51 图 表 目 录 图1-1 2002-2005年上海GDP及其增长率 5 图1-2 2002-2005年上海市人均可支配收入 6 图1-3 2002-2005年上海市商品房供求及均价 7 图1-4 2006年3-8月上海市商品房供求及均价 8 图1-5 2006年3-8月上海市商品房分类均价 9 图2-1 宝山区概览 12 图2-2 2005年9月-2006年9月 宝山区商品房供求比 13 图2-3 2005年9月-2006年9月 宝山区商品房分类均价 14 图2-4 2005年9月-2006年9月 宝山区商品房分类供应量 14 图2-5 2005年9月-2006年9月 宝山区商品房分类成交量 15 图3-1 宝山区房地产板块分布图 17 图3-2 M7线路图 19 图3-3 上大板块历年登记预售面积及总套数 20 图3-4 项目位置及竞争楼盘示意图 22 图3-5 经纬城市绿洲二期效果图 23 图3-7 经纬城市绿洲主力房型图 24 图3-8 经纬城市绿洲配套设施图 24 图3-9 大华·梧桐城邦外立面实景图 25 图3-10 大华·梧桐城邦主力房型图 26 图3-11 大华·梧桐城邦配套设施图 26 图3-12 祁连欣苑外立面实景图 27 图3-13 祁连欣苑主力房型图 28 图3-14 乾静园外立面效果图 29 图3-15 乾静园主力房型图 30 图3-16 成事高邸外立面效果图 30 图3-17 成事高邸主力房型图 31 图3-18 圣卡洛.铂庭外立面效果图 32 图3-19 圣卡洛.铂庭规划效果图 32 图3-20 圣卡洛.铂庭主力房型图 33 图4-1 项目区位图 36 图4-2 项目周边配套示意图 37 图4-3 项目规划设计图 39 图4-4 8-11区规划示意图 39 图4-5 联排别墅外观实景图 40 图4-5 小高层外观效果图 40 图4-6 项目园林实景图 41 图4-7 联排别墅房型图 42 图4-8 多层房型图 43 图4-9 小高层房型图 44 表1-1 2006年1-11月主要政策一览表 10 表3-1 截至2006年11月9日经纬城市绿洲销售情况数据表 23 表3-2 截至2006年11月9日梧桐城邦销售情况数据表 26 表3-3 截至2006年11月9日祁连欣苑（三期）销售情况数据表 28 表3-4 截至2006年11月9日乾静园销售情况数据表 29 表3-5 截至2006年11月9日成事高邸销售情况数据表 31 表3-6 截至2006年11月9日圣卡洛.铂庭销售情况数据表 32 表3-7 竞争项目基本资料对比表 34 表4-1 住宅销售现状分析表 45 表4-2 商业销售现状分析表 46 表5-1 在售价值测算表 48 表5-2 住宅部分价值测算表 51 表5-3 未开发部分土地价值测算表 53 表5-4 久银风险地价报告 54 3 5. 项目价值预测 5.1项目综合分析 优势： 锦秋花园规模庞大，地处中外环之间