烟台房地产20年的发展回顾.doc

前 言 自85年至今近20年来，烟台房地产已经取得长足的发展。回首已经走过和正在走的路，我们会发现烟台房地产运行的轨迹与曾经重要的节点。 更为可贵的是，我们每一个人，都从中深刻地感受到了烟台房地产业为城市创造价值的力量和辉煌。 时光荏苒，沧海桑田。烟台，正以其独有的魅力从沿海小城迈向中型城市的变迁。 作为一座城市发展年轮永恒的主题，在近二十年里，烟台的房地产市场，也经历了跌宕起伏的风雨历程。今天让我们一起重温这段历史吧。 稚嫩的萌芽期 （1985～1991年） 改革开放前的烟台房地产长期处于停滞状态，城市和居民住房建设的投入很少，长年累积的亏欠使得烟台的居住十分紧张，人均居住面积不足仅7.4平方米。从上个世纪80年代初开始，随着沿海开放城市地位的确立，烟台开始加大了住宅建设力度，陆续兴建了民生小区、幸福河小区、白石路小区、文化路小区等，在一定程度上缓和了住房紧张的状况。但是在分配机制上仍然延续了“切块分配、租赁使用”的计划经济时代模式，产权上属于房管局的“直管公房”。等待分房是老百姓惟一的居住理念。 从上个世纪80年代中期开始，政府加快了经济体制改革的步伐，传统的思维模式受到了强烈的冲击，“住房也是商品”的观点逐渐得到理论界和政府的认同，住房制度改革和保险制度改革成为当时政府改革攻坚重点，烟台成为全国房改的四个试点城市之一，商品住宅进入实质性的市场运作。随后旧城改造全面铺开，市区形成了如市府、东沟、华茂、奇山、新海阳、支农里等一大批住宅小区。 上个世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，虽然开发企业仅十几家，且从资金投入、建成面积、成交量等方面来看还十分微弱，但这是重要的起步阶段，为市场的运作和开发积累了许多的经验，更重要的是，向几十年来习惯于等待分房的老百姓输送了购房置业的思想观念。 超前的过热期 （1992～1994年） 从1992年开始，全国经济掀起一轮发展浪潮，经济形势空前活跃。与此相适应，房地产市场也急剧升温，政府放宽准入制度，烟台瞬间增加了300多家开发商，房地产成为继贸易之后的一个热门行业。商品房房价从1991年的800多元/平方米飙升到1993年的2000元/平方米左右（市区均价）。 这一时期的开发主体已呈多元化，但主要以本土的几家一级开发企业以及大型国企驻烟的直属企业为主，92年，以汇丰、千扬为代表的外商投资企业也开始独立运作项目，成为一支重要的开发力量，此时的民营房地产企业尚在襁褓之中。土地出让方式以协议出让为主，出让地价相差较大。尽管如此，公开竞拍形式还是悄悄地走上历史舞台，1994年，烟台首次成功拍卖出1幅土地-龙睛大厦项目（现富凯商厦位置）。除了协议出让和公开竞拍外，合作开发也是当时的一大特色，一些主业经营不善，但拥有大量土地的国企，采取利润或实物分成的方式，同投资商联合开发商品房。建成了如木钟厂、闹钟厂、手表厂、宝石厂、罐头厂、搪瓷厂、铝制品厂等一批小区。 在开发的物业形式上，写字楼成了当时开发商追逐的目标。究其原因，主要有两点。第一，当时的经济形势非常红火，催生出一批新兴的贸易、投资公司，普遍很注重公司的办公环境和形象，豪华的办公室成了这些新兴企业的标志。商贸、写字楼的需求因此骤然增大。第二，在这波房地产高潮之前，由美林置业公司开发的南大街购物城等几个项目均取得不俗的业绩，售价比住宅项目高出一倍以上。高额的回报、成功的案例使得开发商将写字楼作为开发首选。而这期间开发区上马的一些写字楼、住宅项目，运作较为迅捷的，也的确功成名就。但后来一些企业把写字楼项目作为形象工程的载体，以致在开发上互相攀比，求高求大，丧失销售良机，造成一些写字楼空置积压。 寒冷的冬蛰期 （1995～1998年） 1992年开始的经济热潮由于缺乏有效的宏观调控机制，到了1993年的下半年，已经出现极度过热的现象，货币大量增发，信贷规模急剧膨胀，物价飞涨。为了防止国民经济运行失控，政府采取紧缩政策，促使经济“软着陆”。一时间，大批工程项目下马，水泥从1993年上半年的600元/吨跌至200～300元/吨。房地产作为龙头行业，自然遭受到沉重的打击，开发商的资金链纷纷断裂。由于房地产开发特有的滞后性，真正的低潮从1995年才得以显露，而写字楼更是饱受重创，销售全线受阻。一些在1995年以前立项，而在这期间推出的项目，如龙睛大厦、金建大厦等项目成了著名的烂尾楼。十年过去了，如今的商贸、写字楼市场仍在期盼重塑辉煌。与写字楼及住宅市场形成鲜明对照的是，随着个体商业的快速发展，这期间小面积的商业店铺开始升温，逐渐成为市场主体。 这一时期开发商的格局发生重大变化，除了本土的开发企业由于固有的优势仍保持一定的开发能力外，大量具有国企背景的开发商悄然隐退，而一批民营及外商的新锐逐渐崛起，取而代之，如黄海、银