物业交接流程.doc

物 业 交 接 流 程 一、资料的交接 资料的交接主要包括以下一些内容：1．物业规划图；2．竣工图（包括总平面、单体竣工图） ；3．建筑施工图； 4．工程验收的各种签证、记录、证明； 5．房地产权属关系的有关资料； 6．机电设备使用说明书； 7．消防系统验收证明； 8．公共设施检查验收证明； 9．用水、用电、用气指标批文； 10．水、电、气表校验报告； 11．有关工程项目的其他重要技术决定和文件。 上述资料，主要来自房地产开发企业，监理部门。此外， 对于物业使用过程中接管的项目，其资料来源应为委托人 （如业主管理委员会） 。 二、物业接管验收 物业接管验收不同于竣工验收，它是在竣工验收的基 础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。物业接管验收包括以下内容： 1．主体结构验收。地基沉降不应超过国标规定的变形 值，不得引起上部结构的开裂或毗邻房屋的破坏；主体结 构构件的变形及裂缝也不能超过国标规定；外墙不得渗水。 2．屋面及楼地面。屋面应按国标规定排水畅通，无积 水、不渗漏；楼地面与基层的粘结应牢固，不空鼓且整体 平整，无裂缝、脱皮和起砂现象；卫生间及阳台、厨房的 地面相对标高应符合设计要求，不得出现倒水及渗漏现象。 3．装修。应保证各装修部位或构件既美观大方又满足 使用要求，不得出现因装修不善而造成的门窗开关不灵， 油漆色泽不一，墙皮脱落等现象。 4．电气。电气线路应安装平直、牢固，过墙有导管； 照明器具必须安装牢固，接触良好；电梯等设备应运转正 常且噪声震动不得超过规定；此外各类记录及图纸资料应 齐全。 5．水卫、消防、采暖、燃气。上、下水管道应安装牢 固，控制部件启闭灵活，无滴，漏、跑、冒现象；消防设 施应符合国家规定，并有消防部门检验合格证；采暖的锅 炉、箱罐等压力容器应安装平整、配件齐全，没有缺陷， 并有专门的检验合格证；燃气管道应无泄漏。此外，各种 仪表仪器、辅机亦应齐全、灵敏、安全、准确。 6．附属工程及其他。室外道路、排水系统等的标高、 坡度等因素都应符合设计规定；相应的市政、公建配套工 程与服务设施应达到质量和使用功能的要求。 三、核实原始资料 在现场验收检查的同时，应核实原始资料，逐项查明， 发现有与实际不相符之处，应及时做出记录，并经双方共 同签字存档。 四、用户情况调查 用户是物业管理机构的服务对象，物业管理企业在交 接物业时，应及时准确地了解用户的特征、家庭特点、产 权情况、经营情况、业务范围等等一些问题，以便顺利地 开展物业管理，并有针对性地提供一系列综合服务项目。 五、建立档案 物业管理中的资料档案，是便于物业管理企业日后管 理的一项重要工作。管理过程中，应将资料分类、装订成 册，或存入电脑随时调用。资料档案的内容主要有： 1．物业开发可行性研究报告； 2．物业开发建设时的有关图纸、记录等资料； 3．物业管理方案及物业管理招标投标时的有关资料； 4．历年物业管理工作报告和财务报告； 5．房地产权属关系的有关资料； 6．物业用户的有关资料。 二、用户入伙 （一）入伙程序 用户入伙是物业管理机构与用户的首次接触。物业管 理企业应认真对待每一个环节，以保证物业管理工作有一 个良好的开端。一般来说，物业管理中的用户入伙应遵循 以下程序， 1．用户接待。用户携带与房地产发展商共同签署的购 房合同以及产权证（或租赁合同） 、身份证到物业管理机构 办理入伙手续。 2．发放资料及钥匙。物业管理机构查验用户的上述各 种文件齐全后，即可发放以下资料及钥匙。 （l） “用户入住验收表” ； （ 2） “住户须知”或“用户手册”及“使用说明书” ； （3） “物业管理公约” ； （4） “装修申请表” ； （5）其他宣传资料和规定。 3．用户验收。用户可按“用户入住验收表”所列的各 项内容查验拟入住物业的结构部件、水电设备以及水、电、 气表，并应尽快填写表格，以便有任何问题时及早处理。 4.收回表格存档。 5．搬迁入伙（进户） 。用户搬迁入伙的管理较为重要。 由于一栋（一组）物业中用户较多，其家具、设备更是多 种多样，搬迁过程的人员、车辆亦来往不断，这样必然对物业及物业区域内的安全、环境卫生、交通等问题造成一 定影响。因此，物业管理机构应调整好用户的入伙时间， 并加强安全及交通的管理，保护好各种易受搬迁影响的公 共设施。此外，物业管理机构应发挥其良好的服务功能， 自行组织或替用户联系搬迁公司，以解决用户的后顾之忧。 （二） “用户手册”的内容 “用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定 及服务的说明书。它详尽全面地反映出用户应遵守的管理 规定，同时也将物业管理机构所能提供的服务项目告知用 户。此外，有些物业管理机构还将国家及地方政府的有关 规定和物业公约收录于手册之中，以起到更广泛的宣传作 用。 “用户手册