第六章物业税批量评估应用举例.doc

5.物业税税基批量评估应用举例 5.1案例背景资料 六安市位于安徽省西部，长江与淮河之间，大别山北麓，为大别山区域中心城市，地处中国经济最具发展活力的长三角腹地，是国家级皖江城市带承接产业转移示范区的成员城市、安徽省会经济圈合肥经济圈的副中心城市、国家级交通枢纽城市。荣膺有“国家级园林城市”、“国家级生态示范区”、“中国水环境治理优秀城市”、“中国人居环境范例奖”、“中国特色魅力城市200强”等称号。六安市下辖五县三区（寿县、霍邱县、金寨县、霍山县、舒城县、金安区、裕安区、经济技术开发区）。由于其中五县离市区较远不能很好的反应六安市市区房地产基准价格水平，故本案例随机抽样选取位于市中心发展程度较高的金安区、裕安区、经济技术开发区三个区的277个房地产开发楼盘的30套不同类别房产作为试验对象来说明物业税税基批量评估方法的运用。经调查六安市房地产交易数据充足,基于以上条件,对六安市物业税税基的评估方法可以选用市场比较法,根据国际上的惯例以及经验上的借鉴,模型校准采用多元回归分析。 本次税基评估的数据来源为六安市国土资源局(国土资源部下属机构)、六安市房地产管理局(住房和城乡建设部下属机构)和房地产开发商。评估中心己经整合各个数据来源部门的数据库,建立一个房地产共享数据库,所有数据通过网络传输数据传输至税基评估中心。 由于目前在我国运用批量评估方法的一些前提条件还不能达到,因此,对本案例进行一些假设,本案例是在这些假设的基础上进行的： 假设1:假设取得的数据是能够真实反映住宅类房地产的各项特征的; 假设2:假设我国已经建立物业税评税数据库,本模型所用数据为此数据库所提供; 假设3:假设税基评估人员全部达到了运用批量评估方法的技术水平; 假设4:由于数据来源有限,将具体影响评估价值的因素假设为所能的到的数据; 5.2评估主要步骤 第一步,确定评估对象具体的区域位置 本案例所有比较样本都是取自六安市的房产,所以样本房产处在同一市场区域内; 第二步,本区域影响评估价格的因素 本例具体假设为以下九个影响参数,这些参数的具体数据资料详见表5—1其中模型的因变量是房产的销售价格,定义为Y;在选入自变量时,考虑到与房价相关的因素有很多,涵盖区位因素和个别因素，所以取其中比较重要的因素进行相关性的检验,通过了检验的因素可以加入模型。这些因素有:房产地理位置为X1、楼层X2、房屋年龄X3、建筑面积X4、房间数X5、客厅数X6、洗手间数X7、阳台数X8、装修情况X9。 第三步，建立模型利用上述所有房产特征变量作为回归模型的解释变量,房产的销售价格作为被解释变量,建立线性回归模型: Y=b0+b1X1i+b2X2i+...+b9X2i+ui(i=1,2...9) 利用国际上普遍使用的计量经济学分析软件Eviews6.0采用逐步回归法: 表5—1 待估房产基本数据 所在楼盘 销售价格（万元） 地理位置 所在楼层 房龄 建筑面积（㎡） 房间数 客厅数 卫生间数 阳台数 装修情况 阳光水岸 42.50 1 6 6 110.41 3 2 1 1 3 六州首府 81 1 1 6 123 3 2 1 1 3 金水湾 61 1 1 4 146.07 3 2 2 1 2 香格里拉花园 46.10 1 3 5 92.24 2 2 1 1 2 阳光欧洲城 55.13 1 18 4 94.80 2 2 1 1 2 和顺沁园春 72.27 1 10 1 119.13 2 2 1 1 2 阳光威尼斯 55.49 1 6 5 88.43 2 2 1 1 2 民惠苑 50 1 10 7 126.88 3 2 1 1 1 徽商小区 70 1 1 4 102 2 1 1 0 3 状元楼 100 1 18 6 300 4 2 2 2 3 锦绣华府 48.60 2 4 5 87 2 2 2 1 2 天盈星城 50 2 2 5 86 2 2 1 1 2 浙东商贸城 59.80 2 4 3 108 3 2 1 1 1 盛世嘉园 65 2 4 5 130 3 2 1 1 1 和顺名都城 75 2 11 6 158 4 2 2 1 3 安丰大厦 75 2 6 8 195 4 2 2 2 2 紫竹林 46 2 11 3 108 3 2 1 1 1 水云涧 75 2 3 4 126 3 2 2 1 3 上城国际 180 2 2 4 183 5 3 2 2 3 月亮岛 50 2 11 3 93 2 2 1 0 1 红叶花园 52 3 5 3 97 2 1 1 1 1 新加坡御苑 38.50 3 5 2 75 2 1 1 0 1 杭淠湾小区 32 3 5 5 131.70 3 2 2 1 1 国际汽车城 27 3 8 0.5 60 1 1 1 0