浅谈时下楼市现状.doc

浅谈时下楼市现状 徐希 2011年年末，房地产市场亦随天气季节的变幻进入到了寒冷的冬季。说楼市“过冬”，一点也不为过。上网打开网站，或者翻开报纸，迎面而来的尽是某某楼盘降价、打折促销等方面的讯息与内容，无形中给人一种“山雨欲来风满楼”的感觉。 不得不说，目前的房地产市场已由先前如火如荼的卖方市场，逐渐转换为了买方市场，且买方市场的观望气氛正在逐渐浓厚的形成。所以我们可以看到这样一个有趣的现象：一边是开发商在变着花样的降价打折促销（先不论明降还是暗降），一边是买家的按兵不动。可以说，一场关于开发商与买家之间的博弈正在形成。 这样一个买方观望市场的形成，我认为，媒体的推波助澜起了很大的作用，今天一个“楼市拐点论”，明天一个“楼市即将抄底”的宣传，潜移默化的给大众造成了一种心理预期，即“房价真保不住了，房价真得跌了”，使得那些本已经犹豫不决的买家更加的举棋不定，或者就是更加坚定了他们“再等等，房价可能还会再跌”的信念。其实在这些方面，楼市跟股市是相似的，“信心比黄金更重要”，大众心理预期对于其趋势，对于其导向都将扮演极其重要的角色。 大部分的老百姓，并不一定会亲自到售楼部去打听了解房价，他们获取房价信息更多的渠道，也正是通过报纸、电视、以及网络等媒介资源，所以媒体向老百姓传递的讯息，是正面的还是负面的，积极的还是消极的，在这一场博弈之中，就显得尤为重要。 关于对房价上涨的讨论，首先是应划分区域的，像京、广、沪等一线城市，近几年的房价确实上涨得有点离谱，但像重庆这样的1.5线城市确实还算温和。很多人会说，重庆的房价不是也由前两、三年的均价三、四千上涨到了现在的均价七、八千了吗，不也上涨了近一倍？这还不离谱？但大家有没有想过，近几年的平均物价水平上涨不也是一路高歌、突飞猛进？举个例子，前几年猪肉还是几块钱一斤，现在不也都涨到十几块一斤了吗？再回到房地产行业这一块，现在土地成本、建造材料、人工费用等都在上涨，所以房价的上涨也有它的理由。 说完情理之中，当然也存在有不合理的地方，据个例子吧，07年建成并交房的一套高层住宅，套内50多平米，地段比如就在南岸区四公里，在当时也就值20多万（折合套内4000多），可就静静的摆放在那2、3年，既没有为它添砖加瓦，也没有为它翻过新，周围的环境、配套等也没有发生过什么大的改变与进步，但凭什么到了2011年，就因为大环境、大势所趋而一跃上涨到了40多万（折合套内8000多），上涨了一倍之多？这点不得不说，这多少还是受到了近几年哄抬、炒作房价的影响。 所以说，讨论房价，又还得区分存量房和在建房，在建房的成本是明明白白的摆在那的，所以售价自然应该比之前建造的存量房要高；而那些之前修建的存量房，成本是当年的那个成本，所以价格不应该高的太离谱，不然高也是虚高，是泡沫，随时会有破灭的风险。换言之，一手新房就应该比二手房卖得贵，二手房特别是几年以前的二手房，凭什么也可以卖得这么贵！ 我有一个设想，就是开发商之间能否也形成一个“价格”战略联盟，当然这有点对抗国家宏观调控之嫌，但我们想做的，也仅是想向公众传递一个讯息，那就是我们不再涨价，但我们也不会再降。楼盘好的品质，好的地段，我们为什么要牺牲自己追随大流呢？对此我给出的建议是：即使是我们单个开发商、单个楼盘，也可以采取，向公众承诺并传递，目前所售房源以及后续加推房源均不会降价的信息，若有降价，定补差价！给我们的客户信心，给他们吃一颗定心丸，让他们踏实放心的购买我们的房源。 大多数的客户都有这样一个心理，你降他就盼望你再降，那么降到何时是个底呢？中国人历来的传统是买涨不买跌，宁愿后悔当初在上涨的过程中没有买到，但绝不允许自己在持续下跌的过程中买亏。 在这场复杂、纠结，涉及面广的楼市博弈中，我们并不是希望作为开发商的一方最终能够大获全胜，因为在剔除、清洗了部分炒房客以后，还有一部分实实在在的刚需客户，特别是现在的一些八零后青年，也都基本到了安家立业的时候，他们也不容易。所以怎样配合国家的宏观调控政策，制定并执行一个合理的价格机制，使得开发商与客户共同处于一种双赢的模式里面，就显得尤为重要。现在不是全社会都在倡导和谐吗？所以这场博弈，不应存在输赢，而只应存在公平与不公平，合理与不合理。 让我们共同希望，中国的房地产市场能够早日回归理性，回归健全，回到合理、有序的轨道中去，并呈良性的可持续发展下去，为国家经济建设发挥作用，为构建和谐社会贡献力量！