写字楼评价20150409.docx

写字楼评价体系类别 1、第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展 商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划 分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准； 最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。 2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体； 3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有： ?? 写字楼硬件达标性的评价标准－ 5A写字楼； ??写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。 甲级写字楼常规标准参照 1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其 收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。 ??装???标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为 大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱 应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯， 墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套； 卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0等。 ??配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专 用地上、地下停车场，停车位充足。 ??设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。 2、建筑规模：一般2—5万平米。 3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品 牌代理等方面的业务。 4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保 安服务。 5、交通便利：有多种交通工具直达。 6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。 7、智能化：3A及3A以上。 5A写字楼标准 5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、 CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）； 1、办公智能化系统(OA) ：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、 物业管理计算机系统； 2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排 水系统、电梯管理系统、停车库系统； 3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播 系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。 4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。 5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。 LEED认证 LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）认证 LEED美国建筑环保认证是美国绿色建筑委员会U.S Green Building Council建立并推行的 “绿色建筑评估体系”；目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性 评估标准中，其被认为是相对最完善、最具操作性和影响力的绿色建筑评估标准。 LEED评估体系由五大系统组成，若干指标构成其技术框架，五大系统内容为：1、可持 续的场地规划；2、保护和节约水资源；3、高效的能源利用和可更新能源的利用；4、材 料和资源问题；5、室内环境质量。根据每个方面的指标打分，总得分是110分，综合得 分结果，分四个认证等级： 1、认证级40 - 50； 2、银级50 - 60 ； 3、金级60 - 80 ； 4、铂金级80以上。 绿色建筑评价标识 绿色建筑评价标识是指对申请进行绿色建筑等级评定的建筑物，依据由中国建设部牵头制 定的《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》， 确认其等级并进行信 息性标识的一种评价活动；该评价标识工作是经过官方认可的，具有唯一性。 绿色建筑评价标识用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑。 绿色建筑评价标识要从六大技术体系对住宅与公共建筑进行考核， 即1）节地与室外环 境；2）节能与能源利用；3）节水与水资源利用；4）节材与材料资源利用;5）室内环境质 量；6）运营管理（住宅建筑）、全生命周期综合性能（公共建筑）。 绿色建筑等级由低至高分为一星级、二星级和三星级三个星级；审定的项目由住建部发 布，并颁发证书和标志。 产品设计要点 标准层面积 ??对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立： 标准层面积≈ 总办公面积/ [（规划限高- 裙房高度）/ 标准层层高] ??对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度； ??另外中