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西宝花园—通字大厦可行性研究报告 工程管理1001班 张 丹 丹 1002090111 1 项目开发背景 2 项目规划概况 3 项目周边环境及竞争状况分析 4 产品设计建议 5 营销方案 6 开发进度 7 财务分析及评价 8 结论和建议 1 项目开发背景 1.1 行业发展背景 1.2 西安市房地产现状 1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测 1.1 行业发展背景 据国家统计局必威体育精装版资料显示,2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元,比去年增长22.5%,目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6m2,与国外发达国家人均居住面积20-30m2相比,其差距是十分明显的,所以房地产业有看广闻的发展空间。 从购买力分析,城镇居民人均可支配收入2002年达到6860无,比去年增长85%;随着收入的增加和房改力度的加大,居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看,有25%的人准备今年买房。在准备买房的居民中,有34%的人是为了解决基本居住问题,51%的人是为了扩大居住西积和改善居住条件,5%的人用于保值投资,10%的人用于经营、出租等其他方面的用途。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力,也正是增加住房消费的良机。 另一方面,作为国家支柱产业的房地产业,为国家的GDPP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来,住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测,我国房地产热潮可持续20年。 1.2 西安市房地产现状 我市目前现有房地产开发企业600余家,但实际进行项目开发的只有l00多家。据悉,截至2002年9月末,全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元,比年初增加87.70亿元。 据了解,2003年市场上计划开发竣工各类房地产505万m2。完成投资180亿元,首先定位于中低收入居民,市场上将引导商品住房开发的重点向各通商品房建设转移,通过经济适用房建设的组织和管理,将这一定位转化为现实的市场行为。 在存量房方面,对于那些弹性较大的空置户型,开发商也都积极修改调整.滞销局面得到了一定扭转;以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅,均采取了降价或变相降价的解套手段,但效果甚微;西安市写字间存量(合在建待售)保守估计不低于80万m2,专家预言,至少需要5年的消化时间。 西安市各类酒店(合招待所、旅社)共计2M余家,旅游旺季入住率为85%,滇季为40%左右。由于西安市的旅游优势,经营相对较好,但没季的竞争激烈。 1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势: (1)市场还将有2-3年的快速增长期;这一时期,市场傍求旺盛利润丰厚。之后将进入10-20年的稳定增长期。 (2)各区域板块之间的差距将会进一步缩小。 (3)宏观调控力度将会加强,市场将合发展得更为有序和规范。 (4)住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。 (5) 房地严开发企业的门槛将逐步提高,资金密集度和技术密集度要求越来越高。 (6)开发企业出现两极分化、专业化、形成企业联盟,或披淘汰出局。 (7)房地产行业相对较高的利润空间,必将给现有开发企业形成巨大的冲击,同时也将影响房地产价格稳中趋降。 (8)差弄化竞争、个性化经营、严品创新,将成为房地户开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 (9)消费者金字塔中部分群体将成为未来市场的中流抵柱,商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 (10)多个大盘的推出,将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放,并将改变西安房地产市场格局,市场竞争也将空前激烈。 2 项目规划概况 基本情况 项目名称:西宝花园-通字大厦 建设地址:西安市碑林区探兴路中段 土地性质:居住用地(本策划方案按商孟房开发用地为策划依据) 占地面积:6371.4m2(9.56亩) 总建筑面积:36264m2 (方案1)、39864 m2 (方案2) 住宅面积:7200m2 (方案1)、10800 m2 (方案2) 综合棱面积:21776m2 (不合地下室)层高:22层 写字间面积:12096 m2层高:3-14层,共12层 酒店套房面积:8064 m2层高:15-22层,共8层 附楼面积:960m2层高:4层 写字间酒店配套功能面积:2175 m2 公建面积:1608 m2 (综合搂地下二层设备间及住宅搂地下室) 地下停车场面积:4320m2 总户数:406(方案1)、430(方案2) 客积率:5.97(方案1)、6.53(方案2) 绿地率:30% 3 项目周边环境及竞争状况分析 3.1 概况 3.2 商务用房价值与竞争状况 3.3 住宅价值与竞争状况 3.1 概况 本项目地属于城南板块,位于城南板块和城内根块的接合部,交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅,区域开发成熟
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