西宝花园—通字大厦可行性研究.ppt

西宝花园—通字大厦可行性研究报告 工程管理1001班 张 丹 丹 1002090111 1 项目开发背景 2 项目规划概况 3 项目周边环境及竞争状况分析 4 产品设计建议 5 营销方案 6 开发进度 7 财务分析及评价 8 结论和建议 1 项目开发背景 1.1 行业发展背景 1.2 西安市房地产现状 1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测 1.1 行业发展背景 据国家统计局必威体育精装版资料显示，2002年上半年全国商品住宅销售了6280亿元，比去年增长22.5％，目前我国城镇居民人均居住面积只有13.6m2，与国外发达国家人均居住面积20-30m2相比，其差距是十分明显的，所以房地产业有看广闻的发展空间。 从购买力分析，城镇居民人均可支配收入2002年达到6860无，比去年增长85％；随着收入的增加和房改力度的加大，居民购房置业的意识也在增强。 从消费意向看，有25％的人准备今年买房。在准备买房的居民中，有34％的人是为了解决基本居住问题，51％的人是为了扩大居住西积和改善居住条件，5％的人用于保值投资，10％的人用于经营、出租等其他方面的用途。 目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。 另一方面，作为国家支柱产业的房地产业，为国家的GDPP增长贡献了1.9-2.5个百分点。宽松的产业政策为房地产业提供了外部驱动力。 由此看来，住宅消费仍有巨大的潜在市场。有关专家预测，我国房地产热潮可持续20年。 1.2 西安市房地产现状 我市目前现有房地产开发企业600余家，但实际进行项目开发的只有l00多家。据悉，截至2002年9月末，全市金融机构各项存款余额为1867.02亿元，比年初增加87.70亿元。 据了解，2003年市场上计划开发竣工各类房地产505万m2。完成投资180亿元，首先定位于中低收入居民，市场上将引导商品住房开发的重点向各通商品房建设转移，通过经济适用房建设的组织和管理，将这一定位转化为现实的市场行为。 在存量房方面，对于那些弹性较大的空置户型，开发商也都积极修改调整．滞销局面得到了一定扭转；以枫叶新都市为代表的大户型存量住宅，均采取了降价或变相降价的解套手段，但效果甚微；西安市写字间存量(合在建待售)保守估计不低于80万m2，专家预言，至少需要5年的消化时间。 西安市各类酒店(合招待所、旅社)共计2M余家，旅游旺季入住率为85％，滇季为40％左右。由于西安市的旅游优势，经营相对较好，但没季的竞争激烈。 1.3 西安市房地产的总体发展趋势预测 据专家分析西安市房地产业将呈现以下走势： (1)市场还将有2-3年的快速增长期；这一时期，市场傍求旺盛利润丰厚。之后将进入10-20年的稳定增长期。 (2)各区域板块之间的差距将会进一步缩小。 (3)宏观调控力度将会加强，市场将合发展得更为有序和规范。 (4)住宅开发将向“郊区城市化”方向发展。 (5) 房地严开发企业的门槛将逐步提高，资金密集度和技术密集度要求越来越高。 (6)开发企业出现两极分化、专业化、形成企业联盟，或披淘汰出局。 (7)房地产行业相对较高的利润空间，必将给现有开发企业形成巨大的冲击，同时也将影响房地产价格稳中趋降。 (8)差弄化竞争、个性化经营、严品创新，将成为房地户开发新军和非品牌型企业制胜市场必由之路。 (9)消费者金字塔中部分群体将成为未来市场的中流抵柱，商品房住宅单位面积向经济实用的中小套型转变亦为大势所趋。 （10）多个大盘的推出，将是西安多年来积聚的消费能量得到有效释放，并将改变西安房地产市场格局，市场竞争也将空前激烈。 2 项目规划概况 基本情况 项目名称：西宝花园－通字大厦 建设地址：西安市碑林区探兴路中段 土地性质：居住用地(本策划方案按商孟房开发用地为策划依据) 占地面积：6371.4m2(9.56亩) 总建筑面积：36264m2 (方案1)、39864 m2 (方案2) 住宅面积：7200m2 (方案1)、10800 m2 (方案2) 综合棱面积：21776m2 (不合地下室)层高：22层 写字间面积：12096 m2层高：3-14层，共12层 酒店套房面积：8064 m2层高：15-22层，共8层 附楼面积：960m2层高：4层 写字间酒店配套功能面积：2175 m2 公建面积：1608 m2 (综合搂地下二层设备间及住宅搂地下室) 地下停车场面积：4320m2 总户数：406(方案1)、430(方案2) 客积率：5.97(方案1)、6.53(方案2) 绿地率：30％ 3 项目周边环境及竞争状况分析 3.1 概况 3.2 商务用房价值与竞争状况 3.3 住宅价值与竞争状况 3.1 概况 本项目地属于城南板块，位于城南板块和城内根块的接合部，交通便利。作为写字间、酒店、高层住宅，区域开发成熟