谭卿朝律师-商品房预售的司法实践(20131230-).ppt

讲 座 提 纲 第一部分 商品房预售制度概述 一、商品房预售制度 二、商品房预售的发展历程 三、大陆和香港地区的对比 四、广州地区的商品房预售 第二部分 商品房预售的法律法规 一、法律、行政法规、地方性法规、部门规章 二、司法解释和指导意见 第三部分 商品房预售的司法实践 一、商品房预售的司法实践（全国） 二、商品房预售的司法实践（广东） 三、商品房预售的司法实践（广州） 第一部分 商品房预售制度概述 一、商品房预售制度 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。 法律定义：商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。【 附：《商品房销售管理办法》（建设部令88号，2001年3月颁布）第三条 商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。】 二、商品房预售的发展历程 （一）四方街卖“楼花” 商品房预售制度起源于香港的卖“楼花”，创始人是霍英东。 香港楼宇原来都是建好后以幢为单位销售的。1953年，霍英东对其在油麻地四方街开发的新楼“东安大楼”进行分层出售，该销售方式好像“切月饼”一样把楼宇契约切开，即“分契”，然后把楼宇分层出售。此后，香港人将正在兴建但尚未建成的楼宇称作“楼花”，就像是树果正处开花阶段，尚未结果，人们先买花，以后再取“果”。 （二）霍英东创造神话 “卖楼花”是香港地产行业经营手法的一次革命性的突破。对于买家而言，此方法减轻了他们一次过支付所有楼款的压力，使得许许多多的市民也能介入房地产买卖市场。对于发展商霍英东而言，“卖楼花”加速了楼宇的销售，加快资金回收；且收足买楼者预付的订金后才动工兴建楼宇，也使霍英东避免投资风险，万无一失。 由于创出“卖楼花”和印发“楼盘说明书”两个新招，短短一年多时间里，霍英东就在四方街地盘建起100多栋、共600多层、折合约50多万平方英尺的楼宇，蔚为壮观。四方街一带，也因此成为香港最早、最大的屋村之一。而霍英东也因此财富剧增，成为地产界的新贵。　　 随后的一年时间里，霍英东又建设了立信大厦、香槟大厦，而且都是一销而空，在香港地产发展史上创下了一个神话。　 附：“楼盘说明书”制度 即通过售楼说明书详尽介绍楼盘情况，包括地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法、交楼日期等重要信息。 霍英东将装订成册的楼盘说明书派发给买家，让买家对楼盘的基本情况有一个详尽的了解。楼盘说明书从内容到编排方法，与现在流行的装帧精美的楼宇宣传广告画册并无两样。“楼盘说明书”一推出，广受市民的欢迎，对促销楼宇的效果也十分明显，其他地产商们也都纷纷效仿，并逐渐成为地产商推销楼宇的必用手法。 卖“楼花”在大陆的实践 　 早在1989年，霍英东就曾经以卖“楼花”的方式，解决广州白天鹅宾馆员工的住房问题。而中国内地第一个卖“楼花”的楼盘也诞生在广州，为台湾省商人仇福宪开发的广州世界贸易中心大厦，也是当时卖“楼花”首个成功个案。 大陆借鉴香港房地产开发经验，引入了商品房预售制度，并通过1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》确立此制度。同年，建设部颁布《城市商品房预售管理办法》（建设部第40号令）对商品房预售条件作出了明确规定，并于2001年及2004年进行了两次修订。 上世纪90年代初开发商只要有图纸就可以开盘预售，由此产生了一系列烂尾楼和携款潜逃问题；后又改成打完地基才可预售，问题仍然不断；最后更严格的条件——多层建筑必须封顶，高层建筑必须建到三分之二才可预售。由于自身存在的一些缺陷以及管理机制的问题，目前预售制度遭遇到了前所未有的质疑和指责。 附：广州开发区规划国土信息网 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证； 3、预售商品房七层以下的要封顶，七层以上的结构要建至总层数的三分之二层。 三、中国大陆与香港地区的商品房预售制度比较 1、预售许可形式： 楼花预售同意书（香港） 商品房预售许可证（大陆） 2、预售许可批准主体： 地政总署（香港） 房屋管理局（大陆） 3、预售许可条件： （1）楼宇施工进度要求： 所有平整及地基工程已经完成,建筑事务监督已同意发展商开展上盖建筑工程。（香港） 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。（大陆） （2）证明文件要求： 认可人士已就下列各项提交证明书:a.楼盘建筑费用总额;b.已动用的金额;c.费用余额及