(2012年)8章1节房产税(48页).pptVIP

第一节 房产税法 学习目标 1、了解房产税的概念、税收优惠和税收征收管理 2、熟悉房产税的征税范围、纳税人和税率 3、掌握房产税的计税依据和应纳税额的计算 目 录 一、房产税概述 二、房产税的征税范围 三、房产税纳税人 四、房产税税率 五、房产税应纳税额的计算 六、房产税税收优惠 七、房产税征收管理 一、房产税概述 （一）房产税的概念 是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的局限性与物业税？ （二）房产税的特点 1、房产税属于财产税中的个别财产税 2、征税范围限于城镇的经营性房屋 房产税的征税范围是在城市、县城、建制镇和工矿区，不涉及农村。另外，自身没有纳税能力的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，排除在征税范围之外。 3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法 可以按房产计税余值征收，又可以按租金收人征收。 二、房产税的征税范围 1、城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村 。 2、独立于房屋？之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、菜窖、室外游泳池等不征房产税 3、房产税的征税对象是生产经营用房产。 4、房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 三、房产税纳税人 纳税义务人：征税范围内的房屋产权所有人。 1）产权属国家所有，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有，由集体单位和个人纳税。 2）产权出典的，由承典人纳税。 3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。 4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。 5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 6）自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产，应缴纳房产税。 【多选题】根据《房产税暂行条例》的规定，下列各项中，符合房产税纳税人规定的是（　）。 A、将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B、将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C、房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D、产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【答案】ACD 【解析】本题考核房产税的纳税义务人。将房屋产权出典的，承典人为纳税人，所以B是不符合规定的。 四、房产税税率 1、依照房产余值计税的，税率为1.2％； 2、房产出租的，以房租收入为计税依据，税率为12％。 3、对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住，暂按4%税率征收房产税。 五、房产税应纳税额的计算 （一）计税依据 1、从价计征 1）对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。计税余值，指依照税法规定按房产原值一次减除10％～30％的损耗价值以后的余额。 原值：房屋附属设备和配套设施的计税规定 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值； 对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 2）投资联营及融资租赁房产的计税依据P200 ①对以房产投资联营、投资者参与投资利润分红、共担风险的，按房产余值作为计税依据计缴房产税。 ②对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的，以出租方取得的租金收入为计税依据计缴房产税。 融资租赁以余值征税（承租人） 3）从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 4）房产原值应包括地价、取得土地使用权支付的价款、开发土地的成本费用。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定房产原值的地价。 2、从租计征——依据为房产租金收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。 合同规定有免租的，免租期间由产权所有人按余值计税。 （二）应纳税额的计算 P148例8－1 【例】某企业的经营用房原值为5 000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%。请计算其应纳房产税税额。 应纳税额 =5 000×(1-30%) ×1.2% =42（万元） 【例】某公司出租房屋3间，年租金收入为3