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内资房地产所得税讲义 一、内资房地产所得税的沿革 国税发（2003）83号（?本通知自2003年7月1日起执行。此前发生的尚未进行税务处理的事项，也按本通知执行） ★ 1 国税发〔2006〕31号（本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行） ★2 ★注1:过渡期政策衔接 1.前期的预收款是否应该补征预缴所得税? 对2003年12月31日前的预售收入，应按规定的利润率计算应纳税所得额，并入2003年应纳税所得额汇算清缴。 企业预售收入2003年12月31日帐面余额应计算出预计营业利润额，并入2003年第四季度（或12月份）应纳税所得额。预售收入帐面余额较大，一次性计算并入应纳税所得额缴纳企业所得税确有困难的，经市、县地税局同意，可在2004年内平均分摊并入当期应纳税所得额。 宁地税发[2004]23号 2.前期成本按预计成本结转销售成本是否按税法规定进行追溯? ★注2：31号文过渡期衔接政策 苏地税发[2006]120号 (国地税共同签发,但国税未转发) 1.企业2005年12月31日账面预收账款余额按《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）第二条规定计算预计营业利润额，2006年1月1日以后新增预收账款按本通知第一条规定的预计计税毛利率计算预计毛利额。 二.预售方式销售收入的确认（31号文） 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入（★注）先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。 即：预交所得税＝ 　　　（预售收入＊计税毛利率－期间费用－营业税金及附加）＊适用税率 营业税金及附加 苏地税发[2006]120号： 营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。 注意“预计利润率”和“计税毛利率”两者的区别： 营业利润=预售收入-计税成本-营业税金及附加-期间费用； 营业利润率=营业利润/营业收入； 计税毛利=营业收入-计税成本； 计税毛利率=计税毛利/预售收入。 经济适用房 项目必须符合建住房〔2004〕77号等有关法规的规定 必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。 不符合上述条件的按非经济适用房的规定计算缴纳所得税 经济适用房必须报送有关部门的批准文件，是指国土资源、建设、物价行政主管部门的批准文件；其他相关证明材料是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》以及税务机关要求报送的其他相关材料。苏地税发[2006]120号 笔者评价 引进了预计计税毛利率的说法，其实质还是体现对预收收入征税，同时考虑到经济适用房和非经济适用房，地区间的差异。 同时总局在制定政策的时候充分考虑政策的衔接，在扣除项目上明确了可以扣除的项目，从而在一定程度上减少了预征利润率提高带来的一定影响。 预售收入的范围？？ 实际操作中除预收房款之外，企业还会以代收防盗门款、代收有线电视初装费，代收水电增容费、车库使用权转让费 等方式所谓的代收款项。（会计处理挂“往来款”） 这些代收款项除住房维修基金外作为价外费用都并入营业税的销售额中计征。 其是否应并入所得税的预收收入范围内？？ 注：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入主要是指购房者交付的预购定金。苏国税发【2003】第195号 比较83号文的规定 房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率 三、完工开发产品的税务处理 （一）开发产品完工标准 （二）