内资房地产所得税讲义(p117).pptVIP

9．保证金。（指卖方担保） 开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 注：开发企业为购买方的按揭贷款提供担保实际发生损失时，按照《财产损失税前扣除管理办法》（国家税务总局第13号令）第四十七条处理。苏地税发[2006]120号 10．广告费、业务宣传费、业务招待费。 按以下规定进行处理： （1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。 （2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。其结算期限从取得实际销售收入年度起，前后共4年,其中向后结转期限为3年。 转发规定：凡在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的广告费，可以按税收规定的标准向后结转扣除，但结转期不得超过3个纳税年度；第一笔开发产品销售收入之后发生的广告费，超过规定标准的部分可以无限期向以后年度结转扣除。苏地税发[2006]120号 笔者注：相关规定及问题 国税发［2003］83号：自2003年7月1日起新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。(已经作废) 苏国税发（2004）97号：房地产企业业务招待费的扣除可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。(已经作废) 笔者注：相关规定及问题 自2001年1月1起房地产开发企业广告费可在销售收入8%的比例内据实扣除，超过部分可无限期和以后年度结转。国税发[2001]89号 问题：尚未摊销结转的三费是按发生时的三年还是按文到之日起的三年。多期项目如何计算，是否部分也应计算在共同成本之列，在不同项目间进行分摊。 11．利息 按以下规定进行处理： 　　 （1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。（时间点的问题） 　　 （2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。 （3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。 笔者注：相关规定及问题 问题：分支机构如何有注册资本？ ★注：从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。《企业所得税税前扣除办法》第三十五条 即使是应资本化的借款费用，如果高于金融机构同期同类借款利息的部分，也不能予以资本化。 企业拆借和集资资金利息支出的扣除？？ 关联企业间拆借利息支出的扣除？？ 集团贷款的利息扣除？？ 新的融资方式下项的利息扣除？？如担保费支出 12．土地闲置费 开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。 因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。 13．成本对象报废和毁损损失 成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。 ★注:该问题在会计制度和财务制度中未作明确规定，税法上的这一规定实际上是借鉴了企业在建工程业务会计处理的规定（见《企业