房地产企业营改增专家解读.pptxVIP

房地产企业营改增;1;营改增专家解读;第一部分：36号文适用范围逐条解读;业和项目公司。设立房地产开发企业，应具备下列条件： (1)有自己的名称和组织机构。 (2)有固定的经营场所。 (3)有符合国务院规定的注册资本。房地产开发企业是资金密集性企业，对其注册资金的要求高于一般经营性、劳务性、中介性的企业。目前住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的注册资本要求。这有助于扼制房地产开发领域过于严重的投机态势，降低房地产投资风险，保障交易安全。 (4)有足够的专业技术人员。房地产开发是一项专业性很强的经营活动。开发商拥有足够的专业技术人员系为保障开发项目产品的安全及开发中其他社会效益和环境效益实现的必要条件。目前，住建部按照房地产开发企业的资质等级，规定了不同的专业技术人员要求。 (5)法律、行政法规规定的其他条件。 二是“自行开发”，即适用对象是第一次进入流通领域 的“一手房”； 三是“房地产项目”。房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。 ;第三条：房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办 法规定的销售自行开发的房地产项目。 【政策解读】 本条的关键词是“以自己的名义立项销售”。在房价下行的时候，经常会出现开发商资金断裂急需套现的情况，也就是我们俗称的“烂尾楼”。“烂尾楼”再销售后，接盘的房地产企业一般会重新办理立项手续，继续投入资金，建成后以自己的名义对外销售。《办法》规定，这种情况也可视为“自行开发”，同样适用本办法。;第二部分：纳税人征管逐条解读;第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。 【政策解读】 本条想要解决的问题是，房地产企业在开发房产项目时，还会在小区配套建设道路、花园、绿地、雕塑，或者物业用房、幼儿园、诊所等。这些项目不单独作价出售给业主， 但也都包含在了业主所支付的房款之中。对这些建筑物、构筑物的面积，本条规定并未将其包含在“可供出售的建筑面积”中，也就是在计算“当期允许扣除的土地价款”时，并未将这部分面积包含在分母当中。这样可以使开发商将所有“可供”销售的面积卖完后，土地出让金全部扣除完，实际上是有利于房地产开发企业的。;第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印） 制的财政票据。 【政策解读】 财政票据是指由财政部门统一印制和发放，由国家机关、事业单位、或经法律法规授权的具有管理公共事务职能的机构、代行政府职能的社会团体以及其他组织(以下简称执收单位)，依据有关法律、法规和政府部门的有关规定，征收或者收取政府非税收入，政府举办的非营利性医疗机构从事医疗服务取得的收入，社会团体收取会费，以及上述单位进行财务往来结算活动时，应当使用财政票据。 财政票据是单位财务收支的法定凭证和会计核算的原始凭证，也是银行代理政府非税收入业务的重要凭证，是财 政、审计、监察等部门进行监督检查的重要依据。 一、按票面资金性质，财政票据可分为行政事业性收费票据、政府性基金票据、罚没票据、政府非税收入票据。 各类票据的适用范围如下： 1、行政事业型收费票据。适用于经国务院省级人民政府及其财政、价格主管部门批准的，由国际机关、事业单位代行政府智能的社会团体及其他组织，向特定服务对象收取行政事业性收费时开具的收款凭证。; 2、政府性基金票据。适用于国务院或按财政批准的政府性基金管理规定，向公民、法人和其他组织无偿征说相关政府性基金时开具的收款凭证。 3.罚没票据。适用于执法机关，或者执法机关依法委托 的代收机构向公民、法人或者其他组织收取罚没财物时开具的凭证。 4.政府非税收入票据。适用于各级国家机关和事业单位，以及代行政府职能的社会团体及其他组织依法利用行政权力，政府信誉、国家资源、国有资产或者提供特定公共服务，准公共服务取得政府非税收入时开具的收款凭证。土地出让金票据属于政府非税收入票据。 二、按票据用途特点，财政票据可分为通用票据和专用票据。前者是指能够满足一般政府非税收入征收管理需