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关于农村集体建设用地流转的法律风险　　论文摘要 近年来，农村集体建设用地的私下流转已经形成了一个庞大的隐形土地交易市场。本文重点界定了农村集体建设用地流转中的相关概念，指出实践中主要流转方式有转让、出租、抵押、入股、联营等。最后从立法、经济、管理、司法等多个层面对流转过程中可能出现的各种法律风险进行了简要分析。　　论文关键词 农村 集体建设用地 土地流转　　近年来，随着我国城市化水平的进一步提高，土地作为一种稀缺商品的价值日益凸显。城市的不断扩张使有限的城市土地不再能满足城市建设的用地需求，也使农村集体建设用地的商品属性愈发显现。事实上，在巨大的利益驱使下，集体建设用地的私下流转己相当普遍，在全国范围内已形成一个庞大的、隐形的土地交易市场。与之不相匹配的是，在现有的法律及相关政策框架内，集体建设用地流转仍然受到严格限制，相关概念界定不明晰、执行层面的配套措施缺位等因素为农村集体建设用地的流转埋下巨大的安全交易隐患。　　一、农村集体建设用地流转的概念界定　　我国《土地管理法》第4条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。《土地管理法》中仅有“建设用地”的概念，并未将其区分为“城市建设用地”和“农村集体建设用地”，因此从法律条文中无法找到“农村集体建设用地”的准确定义。事实上，“农村集体建设用地”是我们在实践中的一种习惯称谓，根据《土地管理法》的相关规定并结合当前农村实际，可以将“农村集体建设用地”划分为以下三种主要类型：一是农村宅基地，即村民为建造住宅而使用的集体土地，包括村民所居住的房屋等主建筑和厕所、库房、临时搭建的圈舍等附属设施，以及周边一些能满足基本日常生活的土地；二是农村经营性建设用地，即乡（镇）村企业建设用地，主要是指乡镇企业、村办企业、联营企业、股份制企业等各类企业、其他集体经济组织及个体工商户等所使用的集体所有的土地；三是农村公益性建设用地，包括农村公益事业建设用地和公共设施用地，农村公益事业建设用地是指学校、卫生所等用于发展农村教育、文化、医疗事业所占用的土地，农村公共设施建设用地是指农村道路、灌溉库渠、通信设备等能够满足农民基本生产生活所需的公共基础工程所占用土地。　　我国《宪法》第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”因此，我国土地的流转是指土地使用权的流转而土地所有权性质保持不变，农村集体建设用地使用权流转是指集体建设用地使用权在不同主体之间进行转让、出租、抵押、作价出资入股、联营等。　　二、农村集体建设用地流转的具体表现形式　　当前集体建设用地流转活动主要集中于城乡结合部区位条件较好、基础设施较为完善的集体土地，由于存在巨大的经济利益，这些区域原本规划为乡镇企业等占用的生产经营性用地、村民住宅用地，甚至部分闲置的办公用地、废弃学校等公益用地都流转到了土地交易市场。当前，集体建设用地的流转形式主要包括转让、出租、抵押、入股、联营等多种方式。　　（一）转让　　主要包括两种方式：一是“以房带地”转让，在城郊、城中村和集镇等地价上涨幅度大的地方尤为活跃。主要是购买力较弱的城镇居民或外来务工人员从近郊村民手中购买自住房或者集体经济组织将村集体的厂房、废弃校舍、闲置办公楼等地上建筑物连同其占用范围内的集体建设用地一并进行转让处分。二是纯宅基地转让，主要是村集体组织控制的属于城市规划范围集体建设用地，出售给部分城镇居民或外来务工人员用于自住房屋建设。由于具备较好的位置及低廉的价格，即便国家明令禁止该类土地进行转让，相关交易行为也不受国家法律保护，但该类流转方式仍因具有大量市场需求而广泛存在。　　（二）出租　　主要是一些废弃的村办学校用地、迁址的原村委办公楼用地和破产乡（村）办企业用地等“以房带地”整体出租。最典型的表现是某些乡镇政府和集体经济组织为了弥补财务赤字、偿还债务、增加收入，将上述房产连同土地以集体建设用地使用权，整体租赁给其他用地者，此外，近郊、城中村的村民在一些位置优越的区域将房屋翻整扩建用于出租的情形也十分普遍。　　（三）抵押　　为了获取资金，一些乡镇企业、农村小微企业和个体工商户将所取得的集体建设用地连同地上房屋作为抵押物进行抵押。我国《物权法》和《担保法》允许集体建设用地使用权可以在一定条件下进行抵押融资，但由于该类抵押权实现时的处置方法和程序没有明确规定，因此实践中主要是农村信用社和部分小额担保公司涉足其中，商业银行则很少受理这项业务，