简析业主大会诉讼地位的困境与出路.docxVIP

简析业主大会诉讼地位的困境与出路　　论文摘要 业主大会，是由物业服务区域内的全体业主组成的，就物业服务区域内的共用部分和全体业主的共同事务进行管理和决策的机关。它具有法定权威性、唯一性、成员特定性的特征。业主大会有自治规约的制定及修改权、重大事项的决策权、选举业主委员会成员并对其工作进行监督的权利。基于业主大会的现实困境，赋予业主大会“其他组织”的诉讼主体资格是解决业主大会诉讼主体资格问题的关键。　　论文关键词 业主大会 诉讼主体资格 其他组织　　一、业主大会诉讼地位之困境　　（一）业主大会法律地位不明确　　我国目前关于业主大会的立法规定主要有《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》以及各地方依据实际情况制定的物业管理条例等，所有的此类规范一同构成了我国业主大会的法律制度体系，但是，相关的规范对业主大会的诉讼地位均未作出具体的规定，不管在内容上还是在制度上都存在欠缺。　　《物权法》的现实意义在于将建筑物区分所有权纳入到物权体系中成为新型的物权种类，尽管《物权法》用专章对建筑物区分所有权制度做了比较细致规定，但是仍未对最重要的法律地位予以明确，其对于业主大会制度的设计因抽象性太强而在实践中缺乏可操作性。相对于《物权法》，《物业管理条例》有所进步，它规定了业主大会的职权及行使、业主大会的会议形式及规则、成员的组成要求等，但它也没有明确业主大会的法律性质，对业主大会的成立、登记，是否有权代表业主进行诉讼等都未作出相关规定，纵观其始末，我国的业主大会更像是一个会议制度而非业主自治的常设机构。作为《物业管理条例》和《物权法》配套实施具体规则的《业主大会和业主委员会指导规则》，虽然对业主大会的自治活动有较强的指导性，但该规则未规定业主大会的民事法律性质，是否有诉讼主体资格。地方关于业主大会的规定也紧随其后的采取回避态度，对业主大会的法律性质和诉讼主体资格都未有相关规定。　　（二）与业主委员会关系模糊　　业主大会和业主委员会的关系类似于人民代表大会制度中的人大代表和人大常委会，也可以比作为公司的股东会和董事会。业主大会就犹如公司的股东会，它是意思决策机构，是非常设组织，其成立无需登记，一般仅对内不对外，主体性和职能性较弱。而业主委员会犹如董事会，它是业主大会的执行机构，由业主大会经一定程序选举产生并经房地产行政主管部门备案登记后，方可对外行使职权，其主体性和职权性较为突出。　　虽然新修订的《物业管理条例》在文字表述上把“业主大会是业主委员会的执行机构”改为“业主委员会执行业主大会的决定事项”，但没有明确说明业主委员会就是业主大会的“执行机构”，但我们隐约的感受到立法者的意思仍然是把业主委员会当成业主大会的常设性执行机构。从司法实践中看，最高人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》明确规定，只有所诉案件涉及物业管理区域范围内全体业主的公共利益时，依法成立的业主委员会才能以自己的名义提起民事诉讼，并且仅能作为原告，而与物业管理无关的部分业主或个别业主的事宜，业主委员会无权向法院起诉，此案中，最高院还以答复的形式首次明确业主委员会符合其他组织的条件，被称为对业主委员会合法法律地位的第一案。时隔两年后，最高人民法院《关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》又首次明确了业主委员会的被告资格，认为作为业主大会执行机构的业主委员会，根据大会授权对外进行民事活动，与当事人发生争议时，法院可将业主委员会列为被告，但产生的法律后果由全体业主承担。最高人民法院以两个批复的形式对业主委员的原被告资格予以确认，虽然在适用范围上有限制，但也在很大程度上约束了业主大会权力的行使。　　二、赋予业主大会诉讼地位的必要性　　（一）主体资格缺失的弊端　　正如笔者前述我国目前并没有就业主大会的法律地位做出任何的规定，业主大会作为建筑物区分所有权人的意思决策机构，如果不能具有诉讼主体资格就会遇到很多问题豎：首先，当业主委员会侵犯了业主的权益，比如随意更换管理人、增加管理费等，由于业主大会不具有诉讼主体资格，当业主要追究作为执行机构的业主委员会的责任时就会有很大难度。其次，依《物业管理条例》第19条，行政机关可以依法监督业主大会，有关行政部门对业主委员会的不当决定有撤销权，如果业主委员会存在不当行为，依法享有对其处罚的权力，行政机关的决定确有错误时，因作为直接相对人的业主大会诉讼主体资格的欠缺，使业主委员会便无权向行政机关起诉。　　（二）明确主体资格的必要性　　业主大会作为全体建筑物区分所有权人的利益代表和维护机构，明确其诉讼主体资格，让业主大会成为法律上认可的主体，享有权利、承担义务，能够理顺物业管理中的各种法律问题，也便于业主大会进行对外活动和诉讼后责任的承担豏；其次，明确业主大会的诉讼主体资格，能够强化业主大会