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简析政府在房地产市场的角色定位　　论文摘要 房地产开发商、消费者与政府是房地产市场中的主体。在市场经济下，政府在尊重市场规律的同时，应当充当好辅助者的角色。当市场这只“看不见的手”失灵、房地产市场的发展不符合公共利益的时候，政府应当充分运用相应的土地政策、税收政策以及金融政策，进行宏观调控，以促使房地产市场在健康发展的同时实现社会公平。　　论文关键词 房地产调控 政府 公平　　距离必威体育精装版的房地产调控政策“国五条”的出台，已有接近两个月的时间。根据中国指数研究院的数据显示，今年四月全国一百个城市新建住宅平均价格环比上涨1.00%，自2012年6月以来连续第11个月环比上涨。 多数业内人士与专家对于出现这样的结果并不感到意外，因为他们认为“国五条”里的五项政策措施几乎是对原有措施的强调，对市场的影响比较有限。近十年来，政府对房地产的调控从未间断，何以效果不佳？本文主要从政府的市场角色入手，先分析房地产市场的现状，继而提出房地产调控的难点，最后明确政府在房地产市场的角色，提出政府应采取适当的措施，让房地产市场在公平的环境下健康发展。　　一、我国房地产市场的现状　　第一，房价偏高。“国五条”再次重申了要稳定房价，并要求合理确定价格控制目标。可是从目前的情况看，效果不大。房价的过度偏高，不仅影响了人们的购买力，而且影响了我国的城市化进程。从明确房地产的支柱产业地位，到“国八条”、“国六条”、“国五条”的出台，中央政府不断地对房地产市场进行调控，努力控制房价，但是房价却越调越高。　　第二，房地产业投机现象严重。在城市化的进程中，住房需求激增，同时在国家鼓励个人住房消费的引导之下，房地产业的投资迅猛增长。在一定程度上，房地产业投资的增长为经济的发展提供了巨大的动力，但是由于房地产业投机的现象严重，导致在房地产业的投资过程中，出现了结构不合理的现象。投机现象过多，导致房价的升高，影响了住房刚性需求的满足。　　第三，房屋供应结构不合理，房屋空置率偏高。由于投机现象严重，导致房地产商在建造商品房的时候，迎合投机者的需求，导致户型结构不合理，大户型的住房供给偏多，中小户型的住房供给偏少；中高端型住房供给多，低端型住房供给少；政府经济适用房、保障性住房等供给比例较低等。最终导致房价偏高，人们的住房刚性需求没有得到满足，同时由于房地产市场投机者过多，导致房屋空置率偏高。　　第四，房地产市场不规范。从1994年我国《城市房地产管理法》的出台，到最近“国五条”的颁布，我国房地产业历经了将近二十年的改革与调整，但是整个房地产市场依然处于混乱的状态。具体表现为：市场供需失衡，商品房空置率偏高，房价偏高，商品房价格管理失控，租赁市场不规范，未建成二级市场公房入市困难，住房金融市场不健全，商品房工程质量普遍较低，强制拆迁影响差等。　　第五，商品房的基础设施与配套设施不完善。近年来许多的商品房纠纷，都是由于相应的基础设施与配套设施并不完善，或者由于基础设施、配套设施与当初开发商承诺的并不一致所引起的。随着人们对房地产投资热情的不断升高，房地产的建设速度加快，同时规模不断扩大。部分开发商为了吸引消费者，在售房的时候会进行部分虚假的宣传；部分开发商只注重效率，不注重质量，导致商品房的结构或质量与合同不一致，损害了消费者的合法权益。　　二、我国房地产市场调控的难点　　为什么中央政府对房地产市场屡屡进行调控，却总达不到理想的效果呢？房地产的调控如此难，究竟难在哪里？　　第一，地方政府的房地产依赖症。最近媒体报道：房地产是地方政府最强劲的收入来源，而且是一菜四吃：卖地、开发商的税收、卖房人和购房者的税收。相关机构对139家A股上市公司进行统计发现，自2007年一季度至2013年一季度，139家房企缴税额高达6429.7亿元，而同期的净利润仅为6265.4亿。房企缴税额与净利润额一样，逐年递增。 由此可见，城市土地价格越高，政府的土地财政收入越多；房地产投资越热，政府的在房产流转环节获得的税收越多。因此，即使中央政府屡屡出台政策打击投机性需求，但是并没有得到地方政府的热情响应。就拿最近出台的“国五条”举例，从三月底起，北京、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则。但是针对百分之二十的个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市除了重申国务院文件的要求之外，并没有明确说明具体的实施时间；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。正是因为部分调控措施，触及到当地政府的财政收益，因此中央政府的部分政策并没有得到贯彻落实。　　第二，制度的不完善。我国目前虽然已对出租房屋的收入征收个人所得税，但由于没有对应的保障措施，政府对于房屋出租情况以及出租的租金没有全面掌握，出租者逃税漏税现象严重。因此，对于个人住宅，没有房产税与不动产税，持有房产基本没有任何成本，往往还可通过出租或