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简论不动产登记制度中的公证问题　　论文摘要 不动产登记制度是否引入公证制度曾引起了激烈的探讨，但最终《物权法》出台之后未将公证制度引入不动产登记制度中。但经过多年的实践看，物权法未引入公证制度是个缺憾。目前我国物权登记制度本身存在缺陷，依靠本身的制度并不能解决这些问题，若引入公证制度将有益于促进很多物权登记制度缺陷问题的化解。参考国外立法例看，我国不动产登记制度引入公证制度具有必要性和可行性。　　论文关键词 登记对抗主义 争论 可行性与必要性　　孟子曰：无恒产者无恒心。这句话现代法律学者大多将其与财产私有联系在一起，认为只有法律将人们所拥有的财产权利进行确认并予以保护，“使得物有其主，并有排除他人对自己财产的侵犯或者夺取，财产所有者才会有信心和动力投入财产创造财富” 。此处的财产体现物权法上，主要是指不动产。不动产对个人而言属于安身立命之本，对社会而言属于社会财富的基础和积淀，对个人及社会的重要性不言而喻。按照我国物权法的规定，不动产物权变动和交易均以物权登记作为公示方法。我国《物权法》将债权行为和物权行为进行了分离，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 。但我国物权法等法律法规明确规定了不动产的登记部门，但法律上并未将不动产公证制度引入物权登记制度中。　　一、我国不动产登记的主要问题　　（一）我国不动产登记制度概述　　物权登记分为实质审查与形式审查两种审查方式。实质性审查相较于形式审查的差别在于，是否对引起物权变动的原因行为进行合法性和真实性审查，其可以有效的证明登记权利与真实权利是否一致，提高物权登记的公信力，稳定社会秩序和保护交易安全。我国《物权法》与《城市房地产管理法》明确了房产及土地物权登记部门及相关问题，初步建立起了不动产登记制度，但两部法律均未将公证制度引入登记制度。　　（二）我国不动产登记制度的主要缺陷　　1.不动产物权登记形式审查模式的弊端　　我国不动产登记审查方式属于形式还是实质性审查，学界及实务界的看法均莫衷一是。主要原因是《物权法》第12条规定，一般情况下不动产登记采取窗口审查即根据当事人申请时提交的材料进行形式审查，只有在必要时可以实地查看。但在实践中看我国不动产登记审查方式为形式审查，因为不动产登记机关若对每一个物权变动都进行实地查看，保证登记簿与实际权利一致，显然不可能。也无疑增加了时间和成本，影响登记的效率，进而影响商品交易的迅捷和流转。因此，我国不动产登记制度主要是形式性审查方式，但这样的做法容易产生登记错误，进而降低不动产登记的公信力，影响交易安全。　　2.登记错误责任认定及救济机制不完善　　《物权法》第21条规定了因登记机构登记错误导致他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但是这条规定太笼统，“对登记机构的赔偿责任性质、原则、责任范围等均未作明确规定，而且缺乏统一的司法救济制度” 。当事人因善良信赖登记机构公示的错误信息，造成财产损失不可避免，如何救济？现有的救济方式为外乎两种：第一国家赔偿。当事人提起行政诉讼，但因法律依据、法律程序以及证据运用等缺失，当事人若想胜诉困难极大。第二民事赔偿。因为登记机构属于国家行政机关，不属于民事主体，因此于法无据。不动产物权登记错误给当事人造成损失的责任认定及救济机制是不动产物权登记制度饱受部分学者及实务者非议，并呼吁引入公证制度的一个重要原因。　　3.物权变动的真空地带　　物权变动登记的原则在大陆法系主要有：一是登记对抗主义，二是登记要件主义。登记对抗主义是指物权登记不产生物权变动的效果，登记仅是为了对抗第三人。“登记要件主义是指物权登记是物权变动的生效要件，不登记不产生物权变动的效果。我国《物权法》采取登记生效主义，即债权行为与物权行为相分离，不动产交易合同自债权合同成立时成效（除法律另有规定或合同另有约定外），不登记不影响合同成立并生效，只是不产生物权变动的效果。” 那么债权合同成立并生效后，在不动产物权登记之前存在真空地带。大多持引入公证制度的学者认为，此阶段可以引入公证制度，由公证机构对不动产交易进行实质性的审查，确保物权登记与实际权利相一致，保证交易安全。　　二、国外不动产登记中公证制度的立法例考察　　（一）德国不动产物权登记中公证的规定　　作为典型的大陆法系国家，德国不动产物权登记采取形式主义的物权立法模式，即物权变动时必须具备有效的债权合同、物权变动合意及登记形式要件。而公证制度贯穿于上述三个阶段，即公证机构发挥着履行实质性审查的关键作用。德国《土地登记条例》规定：“只有通过公开文书或者公开公证文书证明同意登记或者其他用于登记所必须的表示的，才为登记。” 《德国民法典》第313条规定当事人一方以转让或者受让土地所有权为义务的合同