全市商品住宅成交走势.PDF

3 月成交创近40 月新高，温柔新政难抑上涨趋势 根据德佑地产监控的数据显示，2013 年 3 月，全市商品住宅成交面积达到 153.8 万平 方米，环比上涨179.7%，成交均价为22896 元/平方米，环比下跌7.0% 。3 月的政策空窗期 在使得二手市场成交暴涨的同时，也催热了一手商品住宅市场，153.8 万平方米的月度成交 量已达到了最近40 个月的最高点，并且已经超过了2009 年145.5 万平方米的月均成交。 全市商品住宅成交走势 180 26000 160 24000 140 120 22000 100 20000 80 60 18000 40 16000 20 0 14000 成交面积（万㎡） 成交均价（元/㎡） 数据来源：德佑地产市场研究部 德佑地产副总经理刘伍洋认为：3 月初国务院颁布的国五条细则中，“二手房交易 20% 个税”将对二手房市场产生较大杀伤力，相比之下，一手房市场却没有遇到严厉的针对性条 款，由此可能造成二手市场的挤出效应催涨一手房价的后果。在这种局面下，部分一手房购 房者为防止后市价格上涨而被迫抢先入市，促成了成交量的上涨，加上3 月本来就是传统的 “楼市小阳春”，以及去年年末热销的惯性，因此导致了成交量达到近年罕见的高点。 2 月的全市商品住宅均价创造了历史新高，最主要还是如长风雅仕名邸、中海紫御豪庭 等中高端楼盘的热销。不过3 月以来，由于在政策影响下刚需加紧入市，导致了均价的回落， 其中3 月外环以外的楼盘成交占到全市成交总量的72.5%，而2 月占比只有64.5% 。而在3 月成交榜前十中，依然不乏御桥河滨苑 （万科海上传奇）和万源城这样的中高端楼盘，尤其 是御桥河滨苑，开盘后迅速售出300 余套房源，几乎“日光”，不过这些楼盘价格相比前期 也出现了一定的上涨。 根据德佑地产监控的高端市场数据，3 月全市一手高端商品住宅（单价5 万元以上）共 计成交5.0 万平方米，环比大涨115.8% 。其中位于徐汇滨江的云锦东方·湾庭售出38 套房 源，位居各高端楼盘之首。值得一提的是，已一年多未成交的汤臣一品，也在3 月集中成交 了两套房源。 3 月，全市商品住宅新增供应面积达到132.9 万平方米，相当于2 月的6.3 倍，并且创 造了2011 年 1 月以来的单月最高纪录。不过需要指出的是，3 月的新增供应在时间上呈现 出了严重的不平衡，有将近七成的供应面积集中在3 月下旬。可见开发商在新政刚颁布时也 产生了一定的观望情绪，但是在市场成交连续几周都处于高位后，加快了入市步伐。尽管新 增供应量处于高位，但3 月依然是连续第六个供小于求的月份，在3 月中旬时，全市存量曾 一度跌至866 万平方米的低位，在3 月底时，才因为楼盘的集中供应而恢复到900 万平方米 以上。陆骑麟认为：目前开发商还处于去库存阶段，而2009 年全市存量最低的时候仅有500 万平方米左右，相对900 万平方米存量的情况下，一手市场短期内不可能出现像2009 年时 出现大幅上涨的可能性。 德佑地产研究总监陆骑麟表示：3