2016郴州房地产市场5月行情报定稿程序.docx

2016郴州房地产市场5月行情报告陶后 指导总监：大李宏观政策1、中央政治局会议再次聚焦房地产去库存 月初结束的中共中央政治局会议，房地产去库存被列为2016年经济工作的五大任务。会议在房地产库存前加上了“有序消化”的前缀。有序消化房地产库存，做到库存的平稳释放。 会议指出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。2、《人民网》发表文章：权威人士谈当前经济形势5月9日权威人士通过《人民日报》“问诊”中国经济形势，提出“房子是给人住的，这个定位不能偏离”的观点，建议要通过人的城镇化“去库存”，而不应该通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。这篇报道登出后引起了业内的广泛关注，分析人士指出，这番论调反映出了当下房地产市场一个普遍性的问题，那就是在信贷和货币宽松政策之下，行业的“虚火”已经越来越明显。3、国务院：5月1号全面推开营改增试点工作占到营业税收入几近半壁江山的建筑业和房地产业，可以说是此次营改增中受到“最大照顾”的行业。虽然营改增之后，建筑业和房地产业税率分别从营业税的3%和5%提高到增值税的11%，不过这两个行业还可以选择按照简易计税方式，即按3%的税率交税。如果按照11%的增值税率交税，则可以抵扣土地成本。4、央行：继续实施稳健的货币政策，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境5月26日央行货币政策分析小组发布《2015年以来稳健货币政策主要特点的回顾》。这是对5月9日权威人士在人民日报所发表讲话的辩护或解释房地产泡沫和通胀，认为这是救市和压低利率所无可避免的。文中表态后期货币政策的基调将真正的转向稳健，未来货币不再大幅放水，政策指向也更偏向为改革服务，为去杠杆去产能服务。推动高房价的货币宽松政策即将远去。百房网宏观政策观察：●自去年中央经济工作会议把房地产去库存列为今年经济工作五大任务之一以来，从中央到地方一系列去库存政策接连出台。低首付、低利率、降契税、“营改增”等货币政策、财政政策利好极大地刺激了房地产市场，消费与投资都较去年大为攀升。受惠于此，全国、全省直至郴州市的房地产市场在一季度都交出了一份较好的成绩单。房地产市场的回暖，甚至带动一季度经济走出低谷。●今年一季度，全省房地产市场呈现量价齐升的态势。全省商品房销售面积1067.4万平方米，同比增长24.5%；品房销售金额489.0亿元，同比增长30.8%。其中，商品住宅销售面积974.8万平方米，同比增长25.9%；商品住宅销售金额423.3亿元，同比增长35.8%。房地产开发投资实现正增长，非住宅投资增势明显。全省完成房地产开发投资502.9亿元，同比增长2.9%。●一季度房地产市场快速增长的原因主要有：一是政策效应拉动。去年以来国家出台了一系列利好政策，尤其是今年2月出台的降首付、降契税营业税新政激发了购房意愿，部分消费者结束观望入市。利好政策的对房地产市场的巨大促进作用已经显现。二是居民住房消费升级，改善性住房成为拉动增长的主要动力。●然而，漫天撒花式的宏观调控毕竟欠缺针对性与精准性。库存并不严重的一线城市及部分二线热点城市在政策刺激下楼市火爆，房价暴涨。而库存“重灾区”的三四线城市虽也“雨露均沾”，效果却不显著。这显然不是政策制定者所乐见的，因此，中央政治局会议要求“有序消化房地产库存”，而其后更是有神秘的“权威人士”指出要“建议要通过人的城镇化“去库存”，而不应该通过加杠杆‘去库存’逐步完善中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策。”明显对过于宽松的政策导致楼市失衡感到不满。在此基调下，部分热点纷纷出台相应政策为楼市“降温”，而央行也表态将真正使货币政策由宽松转向稳健。据此，我们上期月报认为，中央层面的政策可能不会再大规模出台，而是不断调整细化，这个洞见现在已被证实。●在新的政策环境下，5月，全国楼市供应量都出现回落，成交规模也相应下滑，但去库存的脚步仍在行进，热点城市库存消化周期持续低位。从价格角度来看，全国房价仍在持续上升，且有加速上行的趋势。本月土地市场更是高烧不退，比如苏州、南京相继出台土拍“限价令”，以期为土地市场降温，不过实际效果不甚理想。但在社会舆论和中央政令的双重压力之下，热点城市还是需要尽快为楼市“刹车”，接下来部分热点城市可能会出台调控措施，以期控制飞速上涨的房价和地价。受此影响，郴州5月楼市形势与全国整体步伐一致，也出现了价增量跌、土地市场火热的情形。百房网?郴州本土房地产政策观察?因城施策，我市各项具体政策措施已经逐步出台落实。市政府出台了《郴州市人民政府关于房地产去库存工作的实施意见》，计划2016-2018年，按照有增有减、有促有压的思路，强力促销售、控投资、推转型，通过货币安置去库存、制度改革去库存、转型升级去库存、消费刺激去