周村七毛地块营销推广计划.doc

周村七毛地块营销推广计划 整体市场概述 进入08年以来周村市场的项目开发量猛增，今年上半年，周村城区将有约近60万平米的项目集中上市开发，加上周村城区原有项目的后续开发，整体市场开发量将大幅增加，市场竞争明显加强。新上市项目主要是以多层中小规模社区为主，多以中小户型极少量大户型为主导产品。开发周期在1-3年不等。城区新项目大多为旧城改造地块，个项目首期的市场供应量不大，多为试探性开发。针对现有市场情况及需求情况，市场供应量明显过剩，市场竞争将更加激烈。 个案项目解析 通过详细的市场调研发现，周村市场现有项目的价格较去年有所增长，市场销售量也有所增加。但是市场供需状况基本保持不变。通过走访了解到，各项目的销售状况普遍不好，大多数项目为了尽快完成销售及汇款，大多通过变向降价、暗地优惠等方式刺激客户消费，逐渐形成恶性市场竞争状态。 以下为目前主要在售项目情况简析： 项目名称 项目位置 项目类型 建筑面积 均价（元/㎡） 销售率 备注 城市经典 丝绸路86号（淄博商厦周村家电广场对过） 6层加阁楼 2200 80% 位置较好 注重大手笔景观 凯旋城 正阳路桃园村段以东机场路以北 5层加阁楼 14万平方米 2100 60% 景观较好 多层高层商铺集群化 周边设施不够完善 东马村小区 电厂路以北正阳路以东 5层加阁楼 -- 1600-1800 40% 小产权房 无配套 较散乱 旺龙花苑 正阳路西、恒星路南 5层加阁楼 15栋楼 2100 60% 外观设计大方 大产权 绿化景观较好 盛世豪庭 正阳路以东、青年路以北 6层加阁楼 12.53万㎡ 2240 60-70% 外观较好 绿化一般 晨光苑 太和路管庄段路北 5层加阁楼 1.82895万㎡ 1800 20-30% 小产权房 建筑外观及内部设计相对较好 绿化景观一般 嘉源逸居 站北路146号 5层加阁楼/小高层 ：5.19万㎡ 2200（多层） 65% 农药厂旧址污染较严重 退房及转让比较多 景观设施相对较好、工商局团购楼退房率高 宏信花苑 新建东路33号 6层加阁楼 1.2万 ㎡ 2300 96% 多层带电梯，购买6层赠送阁楼 荣和商城 和平路实验小学对过 6层加阁楼 0.5万平㎡ 1620 基本售罄 地处历史悠久的古文化商城边缘，西临淄博六中，充分发挥教育优势 万泰佳园 城南路九号 5层加阁楼 2.18347万㎡ 1780 98% 含开口费和办证费用 樱桃园 北门街293号 5层加阁楼 2.2万平㎡ 2300 2007年12月10日开盘 此地段由于处于城区偏西北处，已经形成良好的居住环境，城区的扩建和改建，会进一步提升该项目的市场价值。 金周花苑 东门路与恒星路路口 6层 5栋楼 F2=F3：2100 F5：1650 53% 由于此项目地理位置过于靠北，位于周村开发区边沿地带，价位提升难度大 誉和小区 太和路 5层 1万㎡ 1655 80% 小区具有33m超大栋距 康城丽都 步行街与新建路交汇处 高层16层，18层 42000㎡，其中商业：14800㎡ 2600 60% 于底层商铺的销售较好，住宅的销售抗性很大 通利嘉园 机场路858号 11层，一层是商业 0.9133万平㎡ F2：2050 每上一层加50 84% 凭借其优越的地理位置和便利的交通，销售情况一直很乐观 个案项目总结分析: 在售产品消化速度逐渐减慢，产品同质化情况严重，特色产品较少。 小区景观设计落后，缺少必要的社区服务设施及人性化的规划设计 各社区的物业服务质量普遍不高，社区配套设施普遍不足。 价格增长较慢，产品销售多以变相优惠为主要营销手段，以低价位诉求为主。 各个项目基本无广告推广活动，市场推广活动较滞后。 市场访谈实录 309国道周边区域门面店 对地块的认可度 认可/不认可因素 对地块靠近铁路的抗性 期望/承受价格（元/㎡） 关注点（楼盘档次、售价、社区环境、物业、景观、户型） 鑫隆床垫沙发 高度认可 靠近区政府，居住条件成熟 无 2200 需求带电梯的多层关注物业管理 福乐床垫 高度认可 靠近区政府，与成熟社区临近，交通便利 无 1800—2000左右 价格 前进化工 认可 靠近正阳路，交通便利，家人多在附近购房群体效应强 无 2000左右 物业、绿化 玉兔床垫 认可 靠近区政府与正阳路地块稀缺性 无 2200左右 多层带电梯、购房赠阁楼 不锈钢管 认可 居住条件成熟、交通便利 无 1800 价格、赠阁楼 办公家俱 认可 升值潜力大、交通方便 无 2000 物业管理、绿化率 实木床批发店 不太认可 说不出好坏 无 1800以下 只要价格便宜，其他因素次要 治宏商行 认可 升值潜力大 不买靠近铁路的楼座 2000左右 物业管理、户型，需求70—100㎡中小户型