同策2013年昆山淀山湖岸项目后期定位产品建议概要.ppt

金茂悦公馆 项目于2011年5月首次开盘，当时在售产品主要为商业产权及住宅产权独栋产品，累计推出69套，当年销售33套，整体较为理想 项目合计104套别墅产品（均为独栋），12年全年销售16套，客户大部分为开发商资源 2011年9月，项目推出414套酒店式公寓产品，前两月累计销售146套，完成去化35% 目前酒店式公寓产品剩余约100套左右 项目于2011年5月首次入市，当时推出产品均为独栋别墅（商业性质及住宅产权），当年销售33套，较为理想，客户大部分为开发商自有资源； 项目单套总价较高，位列区域之最，销售有一定的困难，期间于2011年9月推出酒店式公寓产品，推出后便取得理想的销售情况，当时直至现在，该产品仍为区域内独有产品； 酒店式公寓产品主力面积段在50㎡左右，精修标准为4000元。 案例借鉴 他们在别墅销售遇阻的情况下，果断变换思路 更改产品线，瞄准产品空挡 结果都取得较好的销售情况 自身挖价值 淀山湖 别墅区 正度假 赏湖 观景 大区域相同，围绕以淀山湖为核心 绝对区别于目前同质化的别墅产品，创造新的品类，在区域中绝对的首创，以第一个姿态存在 顺从区域中典型氛围，正度假，乐生活 湖只不过是我们项目的配套，并不是主要，在区别所有项目大肆围绕湖做景观的时候，我们主打的是“房子” 景观不再是水系、绿化、淀山湖之类的被大家广泛利用的东西，而是我们的建筑，区域内独有的“品类”我们就住在景观里 淀山湖 全新产品 享受度假 另类生活 融入 自然 寻找差异化 别墅区内产品的创新，打造自身优势 品牌、人文、身份、服务、体验 建筑风格、物业管理、景观园林、外部环境、小区配套、装修 自身挖价值 价格、通风、采光、结构、房均面积、 交通 核心产品 形式产品 心理产品 放 大 抓住当前市场产品空档，瞄准150万、130㎡分界点 自身核心价值放大 目前区域内部市场度假产品在单套总价150万以内，面积130㎡以内的产品存在空档，所以将后期产品主要瞄向此区间，与周边形成差异化，避免直接竞争 自身挖价值 项目名称 联体 双拼 独栋 云湖御墅 淀山湖壹号 纳帕尔湾 淀山湖绅园 长泰淀山湖观园 富力湾 耀江淀湖桃园 华纺艺墅上海湾 别墅度假后时代 湖居洋房 区域中唯一的、创新的、高性价比产品 机会切入点： 中小户型的机会 低总价的机会 客户基数大 门槛低 心理对度假的向往 100万，收藏一片湖 大湖区，首席“墅质”洋房，打造全新生活 满足更多人的度假热情 最终形象定位 什么是真正的洋房 纯正的欧式血统 三面临空 户户有花园 Garden Villa（花园别墅） 洋“屋”运动 开启洋房度假新时代 洋“屋”运动 度假，不是一套别墅那么简单 洋“屋”运动 满足你想要的度假生活 100万收藏湖的同时 你还有一个花园 洋“屋”运动 产品建议落实 建成 保留 规划小独栋区域 规划洋房区域 控制容积率的原因，在后期规划中加入小独栋产品 三区南向地块设计排列为情景式洋房产品，由于此位置滨临两条道路，洋房产品即可以以其高度增加社区内部私密性，又可以以其独特风格成为景观 中心位置设计成小独栋产品，即可以基本保证私密性，又增加产品的尊贵感，但是建议将小独栋产品组团周边以高乔木植被围挡起来增加内部私密性 暂时不做规划 产品建议落实 建成 保留 规划小独栋区域 规划洋房区域 暂时不做规划 情景洋房产品 现金牛产品，快速去化 小独栋产品 明星产品，拔高调性 独“墅”一格之洋房 设计4层（不考虑限高因素）层层退台式的情景洋房，从下至上面积从130㎡至80㎡递减，初步总价设定在100-150万元/套之间（可根据具体销售时价变动） 产品在区域中属于绝对的稀缺，且总价较易控制，低进入门槛面向客户群广 产品追求景观与居住环境的融入，让建筑成为景观 可以考虑精装，增加溢价 产品建议 建筑 本身就是一种景观 独“墅”一格之小独栋 小独栋产品主要将面积控制在150㎡左右，区别于区域中220㎡起的独栋产品，将面积缩小，总价更容易控制 独栋产品通过增加附送面积而扩大使用面积，按照100%的赠送计算，后期的使用面积可以达到300㎡甚至更高 避免小面积而显得空间狭小的问题，可以减少卧室个数而增加公共空间面积，从而追求舒适性 大花园，为独栋打造更加鲜明的卖点 产品建议 小别墅、大花园 产品建议落实 快速回现，与内部无竞争关系 二期合院产品 三期小独栋产品 三期情景洋房产品 竞争 内部纯在竞争关系 二者不可同时销售 由于二期的合院产品单套面积较大，总价难以控制，很容易与三期的小独栋产品总价进行冲突而导致内部的竞争，从而使单个产品销售受阻； 除非二者总价有一定程度的落差方可解决内部竞争问题，或者分别将二期合院与洋房打包销售、三期小独栋与三期洋房打包销售。 发力 第三部分 新洋”屋” ，新