年市场调研报告.doc

********财年市场调研报告 按照集团总部“关于项目公司开展****财年市场调研的通知”的精神要求，****成立了****财年市场调研小组，制定了****财年市场调研安排计划。根据安排，将****市区划分为四个区域，安排开发人员进行摸排、调研，将调研的重点放到工业、商业福利用户以及工业园区方面，民用户辅的调研策略，现将调研情况总结如下。 ****市场的现状 从近一个月的市场调研情况来看，****市场的开发空间急剧缩小，****年市区破土动工的楼盘寥寥无几。经过前**年房地产发展的黄金时段，及近两年对房地产行业的整体限制，现阶段的房地产发展，趋于自然增长的平稳过渡期，经过前期过快的发展，市区内可以建设的地方几乎没有了。随着****建设特大城市、打造****城市及市区北上、南移的战略思路，后期的发展将逐渐向东、向南扩展。 1、民用户市场情况 ****经过****年的发展，尤其是近2年以每年3万户以上的速度快速发展，市区民用户市场已经饱和，市区气化率已达97%。随着气化率的提高，现有的旧楼开发难度难度较大或是管道没有敷设到的背街。随着市区开发土地的减少，新建楼盘很少，距离市区较远，由于距离市区较远、交通、基础设施等配套不完善的因素，开发商不愿意投入更多的资金进行建设、配套，导致新楼用户呈直线下降趋势。****市的保障房和廉租房的建设的进展较为缓慢，新建小区2个，且为分批建设，建设周期长达3--4年。根据调研情况，政府建设廉租和保障房的力度是非常的大，可是现实执行起来由于需要的启动和后续建设资金也异常庞大，往往刚刚启动后不久，就没有后续不断的资金及时注入，资金缺口非常大，由于建设资金无法保证，随时面临停工的窘境。目前也有职工集资建房的新建楼盘，如：********地产开发有限公司等为主，规模都比较小，现在也都处于集资建设阶段，****年只能有少部分竣工，大多数达不到竣工交房条件。 2、商业、公福用户市场情况 按照挖掘现有用户用气潜力的开发思路，****财年我们将新建的商住楼联排商业（门面房）进行了大力开发，但总量不大，且很多都是难度较大的小型生活超市、蔬菜市场、烟酒专卖、甚至很多是为新建楼房提供装修服务的建材商。这些店铺基本都没有需求，即便是有意向，也都是为经营者自己提供生活用气。而现实操作起来矛盾重重：该房屋的性质属于营业性质，可使用性质为一般居民生活（做饭、烧热水），如果按照商业性质来进行安装及收取气费，用户不愿意花费更高的价格来安装，甚至放弃安装；如果按照民用性质来进行安装及收取气费，对我司会造成经济损失，同时给我稽查人员带来了很大的不便，一旦用户将民用灶自行更换成商用灶，不仅会给我司造成不小的经济损失，同时还存在巨大的安全隐患。 在这些用户的实际接入过程中，我们选择接楼上民用户低压，如果选用中压，必然增加了安装成本，连接民用户的低压只能满足少部分用户的用气需求。同时，小区物业和其他业主不愿意在对现有小区的硬化路面、绿化带进行破坏，导致开挖协调难度大，无法顺利实现安装目标。 调研中我们也了解到，受到经营效益、租金、租期等因素的影响，很多商业用户频繁的将店铺倒手、转让，很多店铺今天是餐饮需要用气，明天就会打电话来说至卖烟酒，如果按照商业用户对待，要求拆装，也给我们开发造成了不小的困难。****年我们开发的大部分为商业用户的增容、改造，新装用户数量不多。 3、工业用户市场情况 受2008年金融危机及二次危机的影响，****的工业用户****年经历了整个行业的冬季。很多工业用户的生产处于停滞状态，受原材料上涨，销售制约，小型工业用户倒闭、关门的事常有发生。****市是一个以装备制造业为主的城市，特别是对于加工企业影响特别大。比如宝钛工业园受行业整体的影响，技改项目暂时搁浅、气量也同比下降很多。目前，工业用户的发展方向主要为****工业园****期和东****开发区工业园区，****工业园****期我们已经跟踪了3年，****年7月园区内的道路才开始铺设，进展特别缓慢，而****开发区则刚刚开始圈地建设，目前还属于规划阶段。 4、周边县域市场发展情况 按照建设“大****”的开发思路，****年先后开发了****冯家咀村、陈家崖村、****龚刘村，同时也将开发延伸到了不属于我司经营范围之内的****杨家村。****市域内的****县、****等属于私人经营者，导致这两个市场的整合难度很大，****、****县域市场已由****天然气公司开发。随着开发的进展，****年我们的开发将更多的涉及非我司经营范围内的市场，与私人经营者展开市场的争夺。 市场调查情况及分析 此次调研将****市划分为四个区域：****以南区域、****以北****以西区域、****以北****以东区域及工业园区。 （一）居民用户 1.区域调研情况： a. ***