广州世界大观可行分析报告.doc

第二部分 开发性别墅 第三章 市场调查与分析 第一节 调查目的 了解本项目在广州市区内开发是否有较高的经济效益，需要对市场进行调查、分析与研究。同时必须对该类市场发展现状、区域经济环境、竞争对手的优劣势、项目周边环境，以及该类物业市场需求情况等进行调查，以便为可行性研究报告的财务评价、风险评价和营销策划等提供必要的信息和资料。 第二节 广州老八区别墅市场供求情况以及存在的问题 一、别墅市场供给情况：广州老八区的别墅（连排、独栋）总体来说是偏少并供不应求。 1、已有别墅面积：从2005年至2006年广州地区目前已有别墅面积约75万平方米，大约2500户左右； 2、 2006年别墅市场新开发的项目总量：约有16万平方米约533户左右； 3、2006年别墅市场空置率：销售连排别墅空置率为5%左右,其中独栋别墅的空置率为零； 4、政府政策与别墅存量：从2003年开始广州市已停止独栋住宅别墅的土地供应及停止独栋别墅的建设审批,根据广州市中地行房地产代理有限公司提供的市场数据2007年底广州市地区(不包括增城和从化)独栋与连排别墅可建设量不足300户，2008年新增的在建的别墅供量不足200户，在天河区、海珠区、越秀区、荔湾区等主要老城区已没有别墅产品供应了。因此，市场需求量巨大。 5、市场需求：根据广州市中地行房地产代理有限公司的资料显示,目前，在购买房价2万/平方米以上消费者中大概有55%的购房者对于别墅感兴趣，其中,对独栋别墅感兴趣的占了80%以上。因此,在目前市场需求上独栋别墅最受欢迎,而独栋别墅的供应量最少； 6、市场价格：2007年独栋别墅均价：4.8万/平方米；连排别墅均价：2.1万/平方米。 二、别墅市场需求与购买力情况。 1、市场需求与客户群基：随着珠江三角洲区域经济GDP的高速增长，高收入者特别是私营企业家及金融界高收入者的增多，别墅购买者的消费客户,由高尖向中端发展扩大已经成为趋势。别墅市场客户群范围越来越广泛：主要是私营企业家，民营或者是外资企业高级职员及高层管理人员，经营实体和贸易人，与从事金融、证券、保险业的高收入人群，文娱界成功人士，归国侨胞等。 广州市合富辉煌房地产顾问有限公司透露的预测2005至2006年广州地区有能力并有意向购买2万元/平方米房价以上的人群约有3万人左右。根据广州市工商局注册登记情况，民营企业16万，个体32万，再加上金融等行业收入的群体，3万人年收入超过60万元是可以被肯定的。根据广州市GDP增长的情况和别墅供应量对比，这个客户群基数目有所增加。 2、购买力：根据广州市中地行房地产代理有限公司的分析显示，别墅购买者中有65%左右选择一次性付款，是各种付款方式中最多的，这说明他们经济能力很强，同时他们选择在一年内购买，有约26%的人选择价格下降到他们可以接受的情况下进行购买，同时其中有35%的人选择分期付款；从此可以判断，广州地区对别墅的购买力是较强的。 综上所述，广州市别墅的需求应有2万户，但可供应量加上可能未知的供应量（新光城市花园）不过1000户，供需关系不成比例。 三、目前别墅市场存在的问题 1、 产品层次不明晰，国外高档社区基本是高档别墅群，而广州市区内的别墅常是公寓式，小户型联排别墅，独体别墅与豪华的混在一起，缺乏层次，难以形成同质社区。 2、 私密性，领域感较差。广州的别墅项目，其规划设计，整体布局乃至建筑设计，环境营造，私家花园的形态等诸多方面，都缺乏空间组织的领域感和私密性。容积率过高，导致左邻右舍间距过近，各户内外的过度空间不足等。 第三节 竞争对手的相关情况以及对本项目的影响 一、表3.1 同类竞争项目对本项目影响比较表 项目 帝景山庄 万科城 林雨山庄 凤凰城 本项目 对本项目的 影响比较 地理位置与交通 本项目东北邻,没有公共交通。 科学城开创大道,远离广州市中心30多公里,公共交通单一。 科学城开创大道, 远离广州市中心30多公里,公共交通单一。 广源东新塘镇, 远离广州市中心20多公里,公共交通单一。 大观路,近广州市中心及琶州会展中心,多条高速公路汇集,公共交通多元,地铁就在家门口。 地理位置与综合交通网络本项目最优胜。 总建筑户数 连排：370户；独栋：96栋 连排：870户；独栋：120栋 连排：597户 洋房：962户 连排：1297户；洋房：1980户 占地43万平方米，建筑面积10万㎡ 总体规模大于帝景山庄，小于万科城 建筑风 格 欧陆式园林风格，以中心为花园的周边绿化 中式现代化水景 欧式建筑别墅 中式与欧式结合 凸显世界各国主流风情结合的小桥流水都市庄园 从建筑风格分析，各楼盘的建筑都是单一性的，景观外立面豪华感不强，本项目是凸显世界各国主流风情，三十栋别墅为一个建筑风格单元。 绿化率