居住权立法的必要性和可能性问题探析——康咏凯.doc

居住权立法的必要性和可能性问题探析 康 咏 凯 摘 要：居住权，是权利人以居住为目的，对他人所有的住房及其它附属物享有的占有、使用的权利。作为物权法中的一项重要制度，居住权制度具有极为重要的现实意义和法律价值。通过对居住权制度的一般介绍和反对居住权立法的理由的剖析和反思，论证了居住权立法的必要性。并根据我国当前的社会现实，同时借鉴国外优秀的立法成果，尝试提出我国居住权立法的基本原则和体例制度等具体安排，从而使其更好的发挥应有的制度价值和社会功能，也希望对我国物权法的完善能有所裨益。 关键词：居住权；物权法；人役权；体例安排 引 言 2002年《物权法》征求意见稿首次提出了居住权的概念，2005年的《物权法草案》第四次审议稿较为详细地规定了居住权制度，但该《草案》在向社会广泛征求意见的过程中，学术界、实务界和民众围绕居住权问题展开了激烈的讨论，立法机关最终放弃了该项制度，在2007年3月16日十届全国人大第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》没有将居住权作为一项单独的物权予以规定，不免令人深感遗憾。然而，这不应成为我们停止对居住权问题进行理性思考的理由，而恰恰应该是一种新的反思的开始。本文正是拟以此为切入点，通过对居住权制度的一般性阐述，列举并评析反对居住权立法的理由，来充分论证将居住权制度重新纳入我国物权法体系的必要性和意义，并尝试性的提出了确立居住权制度的体例安排问题，以期抛砖引玉，引起学界方家的重视，并能对我国物权法的完善有所裨益。 居住权制度概述 （一）居住权概念的基本理解 我国《物权法(草案)》180条对居住权的定义是：居住权人对他人住房及其它附属物享有占有、使用的权利。对于这个定义笔者认为不够明确，因为居住权强调的“居住”这一特点在该定义中并不够突出，反而与其它的用益物权以及某些债权如租用等区分不是很大。因为租用同样也是对他人所有的房屋进行占有、使用但并不一定用于居住。有学者建议如此界定：“居住权，是指在他人所有的房屋及其附属设施上享有的进行居住的权利。” 笔者基本同意这个定义。因此，我们可以认为：居住权，是指权利人以居住为目的，对他人所有的住房及其它附属物享有的占有、使用的权利。对此需要明确的是： 首先，从居住权的主体范围来看，居住权的主体只能是自然人，这是因为居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生，主要是源于赡养、扶养和抚养的需要，往往涉及到的是家庭成员、配偶的特有或应有的利益，这就决定了我国居住权的享有人只能是自然人，而法人或其他非法人团体则不能享有居住权。 其次，从居住权设置的目的来看，居住权人对于房屋的使用应限于以居住为目的。居住权人为了使用房屋可以对房屋进行必要的装修、改良，但是不得改变房屋的结构和用途，即使是在改变了房屋的结构和用途后房屋的价值会有所增加的情况下也是如此。因此，改变房屋的结构或用途的可能会导致居住权的消灭。这是保障居住权消灭时使得所有权人取回房屋的必要措施。 再次，从居住权的权利范围来看，以居住为目而对房屋的各种使用都在居住权人的权利范围之内，因而“居住”，是对居住权人使用房屋的必要限定。在此范围内居住权人对房屋的各种使用均可。对于居住权人来讲，因其对房屋的居住，其享有对房屋地基的使用权、地役权并可准用相邻关系的有关规定。当然，居住权人在不改变房屋的结构或用途的条件下，还可以为某些必要的收益行为，如从事其他经济活动而对房屋的使用，如从事商业买卖，将货物存放于房屋中，这都是可以的。 最后，从居住权的客体范围来看，居住权的客体仅限于他人所有的住屋及其它附属物。由居住权这一特定的权利的基本内涵，可以明确其客体仅限于住屋及其它附属物，且为他人所有，在其他物上或自己之物上是不能设定居住权的。 （二）居住权的一般特征 1. 居住权是一种他物权、是用益物权 首先，居住权的客体是他人所有的住房及其附属物，是在他人的物上设定的权利，因次属于他物权；另外，居住权是以居住为目的而对他人所有的住房及其它附属物享有的占有、使用的权利，居住权的权能是对他人之物的占有和使用等，因此，是一种用益物权。 2. 居住权具有期限性 居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。如果居住权同时为两个或两个以上的自然人设定，则该自然人中生存期限最长的人的生存期限即为居住权的最长期限。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。 3. 居住权一般具有无偿性 居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以通常被称为“恩惠行为”。如果需要居住权人