合理的税负转嫁 房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析.doc

合理的税负转嫁 房地产市场税收调控效应及其调整思路——基于税负转嫁与税负合理分配的分析 维普资讯 房地产 市场税收 调控 效应　 及 其调整 思路　 基 于税 负转嫁 与税 负合理分 配 的分析　 ｌ 唐明　 Ｉ 中南 （ 财经政法大学 财 税学院， 湖北 武汉 ４０６ ） 　 ００ ３ 　 摘 要 ： 收是 调节房地产 市场最有 效的经济杠 杆之一 ， 税 现行的调控 政策 几乎都是从 流转环 节入手 ， 　 导致政策实施 的实 际效果 较差。 而从现行房地产 市场 的税 负分配和税 负转嫁 的角度进行分析可发现 ： 　 在现行房地产税 收调控 实践中，只有充分考虑整个 房地产 市场税负分配及现 实中房地产市场 的税 负 　 转嫁， 能找 到政策调控 的正确着力 点。 才 现行房地产 市场税 收调控政策的重点应是对 空置的房地产征　 收较重的保有环节 的税 收， 对百姓消 费居 住的房地产则应 实施合理 的减 免税 。 　 关键词 ： 房地产税制； 负转嫁 ； 税 税负分配； 业税　 物 中 图分 类号 ：Ｆ １． ２　 ８　 ４ ２ ２ 文 献 标 识 码 ：　 Ａ 文 章 编 号 ： ０８ ２ ０ （０ ７ ０ － ０ ５ ０　 １ ０ － ５ ６ ２ ０） ２ ０ ３— ６ 　 　 一 、 问题 的提 出　 税收政 策是调控房 地产市场 最有效 的经济杠杆 之一 。在我 国 目前 房价高 位运行 、且　 “ 调且 涨 ” 的背景 下 ， 系列房地 产税费调控政 策陆续实施 。在《 一 国家税务总局关 于房地产开　 发 业务 征收企业 所得税 问题 的通知 》 国税 发［０ ６３ 号 ） ， （ ２ ０ １１ 中 一是 将预 售收入 的预计 营业　 利 润率修改 为预计计 税毛利 率 ， 并将 比例 由 １％提 高至 ２ ％， 是 以销售 房地产开发 产 品　 ５ ０ 二 为主 的企业 不得享受新 办企业 的税收 优惠 ； 《 在 国家税 务总局关 于个人 住房转 让所得征 收　 个 人所得税 有关 问题 的通知 》 国税 发［０ ６１８号 ） ， （ ２ ０ １０ 中 强调 个人转 让住房 ， 以其转让 收入　 额减 除财产原 值和合 理 费用后 的余 额为 应纳税 所 得额 ， 按照 “ 产转让 所得 ” 目缴纳 个　 财 项 人所 得税 。 ０ ６ ５月 １ ２０ 年 ７日， 国务 院常务会议上 ， 在 提出 了针对房 地产价格过快 上涨的六　 条 要求 （ 简称 “ 国六条 ” ， 了配合 这六 条措施 ， ）为 国家税 务总 局发 布 了《 关于 加强 住房 营业　 税征 收管理有关 问题 的通知 》 国税 发 ［０ ６ ７ （ ２ ０ １４号 ）再 次强调利用 营业税 的手段对房地 产　 ， 价格 进行调节 。 一费二税 ” 而“ 开启 了 ２ ０ ０ ７年房地产调 控新局 ， 即房地产企业土地增 值税 的　 缴纳从 ２ ０ 年 ２月 １日起 由“ 征制” 为“ ０７ 预 转 清算 制” 而城镇 土地使用税额 标准提 高 ２倍 、 ， 　 新增建设 用地土地 有偿使用费提 高 １ 倍的政策 已于 ２ ０ 年 １ １日正式实施 。 ０７ 月 　 由上可知 ，国六条 ” “ 等政策要求 进一步 发挥税 收政策 的调节作 用 ， 完善住 房流转环 节　 税收政策 ， 引导和调节住房需求 。 上述税收调控措施几乎都是从 房地产流转环节入手 。 在流　 转环 节抑制 房价上涨 的税 收调控 政策运行 的机理是 ： 增加 二手房售 房者 的交易成 本 ， 少　 减 其投 机收益 以抑制房地 产市场投 机需求 ， 而 降低 房地产 市场价格 （ 从 或抑 制房地 产价格 上　 涨速度 ） 。然而 ， 要达到税收调控政策 的各种 效应 ， 隐含着一个假定前提 ， 即政府事 先已知要　 调节 的纳税人 是否 承担了税负及承担 了多少税 负。目前我 国政府 出台的一 系列税 收调控 政　 策更多的是注重操作的方便性 ， 那么其调控的现实效果如何 ， 笔者试从税负转嫁和税负合　 ■收稿 日期： ０ ７ ０ — ６ ２ ０— １ １　 ■作者简介： 明（９ １ ） ， 唐 １ ８ 一 ， 广西桂林人 ， 女 中南财经 政法大学财税学院 ２ ０ 级博 士生。 ０５ 　 ３　 ５ 维普资讯 理分配的角度 进行探讨 。 　 二、 国房地产市场税负经验分析　 我 在 现实经济 生活 中， 由于房 地产 的开发投 资 、 转　 让、 取得 和收益通 常是 同时进行 的 ， 因此上述 四个环　 节可以笼统地称 之为房地产 流转环节 ，它 与房 地产　 保有 环节一起构成 房地产市场运 行 的两个方 面 。下　 面对房地产市场